【備忘録】初めての不動産投資 戸建編




 

1.【備忘録】初めての不動産投資 戸建編

不動産投資ってどうやるの?始め方が全然わからないと思う読者の方々はいるのではないでしょうか.

この記事は,不動産を買ったことがない私が不動産購入,入居者募集,入居者との契約までを記録したものです.

不動産を始めたいと思う方々の参考になればと思います.

目次が長く,申し訳ございません.

Contents

2.私の給料では,株式投資だけですぐに自立できない

2017年10月,私は米国コカ・コーラの株を約8万円分購入し,サラリーマン個人投資家としての活動を始めました.

毎月生活できる程度の配当金(10万円)を得て起業し,生活費のことを考えずに研究三昧の人生を送りたいと思っていました.

約2年半後の2020年3月にもなると資産は400万円を超え,毎月受け取れる配当金は1万円を超えるようになってきました.

2020年3月 投資歴2年6か月のサラリーマン 株売買記録と配当金受取記録公開

しかし,このままのスピードでは,毎月10万円の配当金を受け取るのに10年以上の時間がかかるかもしれないと思うようになりました.

そこで,株式投資以外にもっと資産を増やせる投資はないか検討していたところ,戸建の不動産投資に注目するようになりました.

有名な米国高配当株の利回りは約4〜7 %になることがありますが,戸建なら利回り15〜20 %も狙えます.500万円の戸建物件を貸し出せば毎月5万〜6万円の家賃収入を得られる可能性があります.もし失敗して500万円の損失を発生させても立ち直ることは可能だと思いました.アパートやマンション,新築物件で失敗した場合は3,000万円〜1億円もの損失が発生し,立ち直れないかもしれないと思いました.

戸建なら失敗してもサラリーマンの給与で穴埋めできると思いました.そこで,今回は500万円をドブに捨てるつもりで,試しに安い戸建で不動産投資を始めてみることにしたのでした.

3.ローンを組まない理由

今回,物件はローンを組まずに購入しました.理由は複数あります.

1つ目は、早く不動産投資を始めたかったからです.戸建投資では現金買いが一番強く,買い手が複数いる場合,融資審査期間中(ノンバンク2週間、国庫1ヶ月以上)に他の買い手が現金一括で買ってしまう可能性があります.いつまで経っても戸建不動産投資を始められない可能性があり,初めから現金一括で買う事にしていました.

2つ目は,今回の売主が現金を必要としていたためです. 売主はコロナの影響で現金が急遽必要になったそうです.そのため,現金で購入してくれる人を探していたようです.他にも内見予定者が複数いたことから,私は現金で買うことを宣言し,優先的に交渉権をえられました.

3つ目は,基本的に戸建投資ではメガバンクや地銀から融資を引けないことです.日本政策金融国庫や信用金庫,信用組合,ノンバンク等の限られた金融機関しか使えません.

以上が主な理由です.次回は融資を使う予定ですので,買いたい不動産も中々買えない状態になるかもしれません.

4.経緯

4-1.物件購入

4-1-1.不動産投資準備

2020年10月 両学長の戸建て投資に関する動画を見ました.サファー薬剤師さんみわさんの動画も参考にしました.

11月1日,現金を確保するため株の半数を売却しました.

11月4日,アットホームで450万円の長屋を発見しました.大統領選挙により,米国株価が暴騰しました.保有米国株式を半分に減らしていたため,少し悔しい気持ちになりました.

11月5日,勇気を出して不動産屋さんに電話しました.450万円の物件について内覧の予約ができました.11月7日に内覧.現地集合.

11月6日 590万円の戸建を発見.前日とは違う不動産業者に電話し,内覧の予約をしました.

その際,「現金で購入しますか」と質問され,「はい」と答えました.

売主が現金を必要としているかもしれないと少し思いました.

サファー薬剤師さんがLINEノートで公開している,購入前のチェックシートを印刷し,内覧に持っていく準備をしました.

みわさんの動画を参考に,かび臭さ,ドア・窓・フスマの開け閉めの可否,値段交渉は可能かも内覧時に確認することに決めました.

11月6日,保有する米国株を全て売り払い,現金を確保しました.

4-1-2.内覧

11月7日,午前10時に450万円の長屋を内覧しました.収益物件としては不適格で,リフォーム に300万円程度かかると教えられました.450万円ではなく150万円が適格であるとも教えられました.

湿気が溜まっているようで,床は非常に柔らかく,抜けるかもしれないと思いました.長屋で壁が共有であり,隣に住む子供の声と足音が聞こえました.

長屋は収益物件として選ばない方がいいと営業マンから教えられました.

キッチンは撤去されており,新設するには20万円かかる,トイレも交換する必要がありました.

ドアやフスマ,窓の開閉はできるようで,物件の傾きは感じられませんでした.

残地物が多少ありました.キティーちゃんの絵柄が描かれているものが置いてあり,子供も住んでいたのではないかと思いました.

なぜ売主が手放そうとしているのか聞いてみると,詳しくはわからないが相続の可能性はあると教えてもらいました.

営業マンから,収益物件を選んで斡旋してくれるリフォーム業者の電話番号を教えてもらいましたが,不動産投資は初めてだったため,利用はしませんでした.

今回は実際に不動産業者と会って話をしたのは初めてでした.人生の経験値が増えたような気がしました.

午後2時,590万円の物件の内見を行いました.

13時に物件周辺に到着し,周囲の様子を確認しました.まず月極駐車場があるか確認し,物件から170 m離れた場所に月極駐車場があることを確認しました.

物件から駅まで実際に歩いたところ約15分かかることがわかりました.

周囲の物件は,ほとんど空き家がない状態のようで,人口密集地のようでした.

13時50分,仲介業者の方と接触し,早速物件の中に入りました.

玄関の扉は新品に交換されていました.

トイレも新品に交換されていました.

雨漏りの形跡がありましたが,現在の持ち主が既にリフォームで修復し,雨漏りの跡だけが残っている状態でした.

傾きは感じられず,フスマや扉は開け閉めできました.

シロアリの被害もないようでした.

給湯器は新しいようだったが,ドレン配管が洗面台の流し部分に刺さっており,下水配管や洗面台の下にきちんと接続する工事が必要であると感じました.

また,洗濯機置き場を確認できませんでした.(後日,2階ベランダに専用の置き場があることを確認しました.)

物件は二年前に現在の持ち主が収益目当てで購入.賃貸に出すためにリフォームを行なったが,コロナショックの影響で急遽現金が必要になり,損害は出るが仕方なく売り出した物件であると教えられました.

内見の予約をした際「現金で購入しますか」と仲介業者が聞いてきたのはこのためであったと気がつきました.

そして,指値ができるかもしれないと思いました.

路線価を使って独自に土地値を計算した結果,約440万円程度であることは分かっており,これにリホーム代を入れると590万円でも高くはないと思いました.

仲介業者さんから家賃相場はいくらになると思うかと尋ねられ,スーモで調べた結果6万円だと思うと答えると,ほぼ合っていると教えてもらいました.

家賃相場は約6.5万円,周囲は持ち家よりも賃貸が目立ち,ファミリーというより定年を迎えた人が家を借りて住んでいる傾向があると教えてもらいました.

この物件の隣に住んでいる人も,仕事をやめた後,家を借り,犬と暮らしていると教えられました.

物件周辺は人口が多く,6.5万円で募集すると埋まる可能性があると教えてもらいました.

物件の隣には,別業者がリホームした家も売り出されており,780万円で売り出されていると仲介業者から教えられました.

内見の予定は来週も1組あるが,買付証明書を書けば,来週の内見は断り,売主と交渉に入ると言ってもらいました.

現金を用意して,早く動けば買付しやすく,非常に強いことを学びました.もし融資で借りようとすれば,審査に時間がかかり,今回は買付ができなかったと思われます.

現金を必要としている売主であったので,現金を持っている私は有利な状況で交渉できていると思いました.

利回りを約14%にしたいため,550万円で買いたい!と仲介業者さんに伝えたところ,その方は少し考えた後,「頑張って交渉してみます」と答えてくれました.

その場で買付証明書と一般媒介契約書にサインしました.

「550万円で売主に交渉しますが,550万円で承諾が得られた後にキャンセルすることはしないようにしてください」と念押しされました.

買付証明書へのサインは,購入する強い意志の表すものであることを学びました.

内見は14時30分に終了しました.

16時30分,仲介業者から電話があり,550万円で売主から承諾を得たことを伝えられました.11月15日に契約を結ぶことを約束しました.

11月15日に用意するものは,免許証,認印,手付金50万円,印紙代0.5万円,仲介手数料半金123,750円であると伝えられました.

本当に私の購入する物件に入居者が現れるのか不安でした.もし入居希望者が現れなければ,安い金額で損切りするかもしれないと思いました.アパートやマンションに比べれば大した金額ではなく,立ち直ることは可能ですが,なんとか入居者を付けたいと思いました.

学生の時は,大家になるとは思ってもいませんでした.

4-1-2.契約日当日

11月15日の午前中に手付金,仲介料金用の現金をATMから下ろしました.

16時,不動産屋さんに到着.初めて一人で不動産屋さんに入りました.

受付の人に,契約しに来たことを伝えると,応接室に案内されました.

契約関係の書類の読み合わせを行いました.その後,売主さんと対面をしました.

どうしても現金が必要になったとのことでした.綺麗な部屋だったでしょう?と聞かれました.

実際,リフォーム後の戸建てだったので綺麗でした.

売主さんとも読み合わせを行いました.その後,手付金(封筒入り)を実際に売主さんに手渡ししました.

契約書関係書類約10枚程度にサイン,押印しました.収入印紙への割印も行いました,

火災保険の案内を受け取りました.

契約書関係書類一式を受け取りました.

次回は12月4日に現金500万円を持参し,再び売主とお会いする約束をしました.

帰りに仲介さんからバスタオルを受け取りました.

17時40分ごろに終了し,帰宅しました.

今回受け取った書類は以下でした.

不動産売買契約書,重要事項説明書,重要事項添付資料,媒介契約書,支払い約定書,付帯設備表,物件状況確認書,火災保険見積もり,所有権移転登記見積もり,次回必要書類一覧(住民票,印鑑,身分証明書).

ガス,電気,水道の契約については,物件を引き渡し後,自分で電話して契約できることを教えてもらいました.

4-1-3.決済日の変更願い

11月24日 決済日12月4日を12月3日に日程調整して欲しいと私から不動産屋さんへ電話連絡しました.売主さんから了承を得ました.

4-1-4.決済の案内,残代金精算書が郵送で届く.

11月24日 決済の案内,残代金精算書が郵送で届く.

残代金精算書には次回の持ち物が記載されていました.

物件残代金5,000,000円(売主へ支払う)

固定資産税等(日割)8,104円(売主へ支払う)

司法書士,登記費用159,400円(司法書士へ支払う)

仲介残手数料123,750円(不動産仲介会社へ支払う)

合計5,291,186円

上記の金額を封筒に分けて小銭を含めて12月3日の決済日までに用意します.

小銭はゆうちょ銀行ATMを使用して用意しました.

【実際にやってみた】ゆうちょ銀行ATM 土日の引き出し(500円硬貨,100円硬貨,50円硬貨,10円硬貨,5円硬貨,1円硬貨を土日に引き出したい)

4-1-5.仲介会社へ持っていくお菓子を予約する

11月26日お世話になった仲介社会へのお礼として,お菓子(函館山)を予約しました.

銘菓 函館山【実際に電話注文してみた 函館のおすすめスイーツ】

4-1-6.現金を引き出す

現金支払い用に,ATMで200万円を引き出しました.

【実際にやってみた】土日に銀行ATMで最大いくらまで下ろせるのか

4-1-7.新しい決済の案内,残代金精算書が郵送で届く.

11月28日,決済日を12月3日に変更したため,新しい決済の案内・残代金精算書が郵送で届きました.

4-1-8.決済日

12月3日,不動産仲介会社へ現金を持参して向かいました.

大量の現金を持ち歩くことになるので,タクシーや自家用車を利用するのがいいかもしれません.

当日はタクシーで向かおうとしたのですが,タクシー会社に配車依頼をしたところ,空いているタクシーがなく,急遽タイムズカーシェアを利用して不動産屋さんへ向かいました.

乗りたい時にすぐ利用できるタイムズカーシェアが近くにあって助かりました.

↓タイムズカーシェアについて書いた記事です.

タイムズカーシェア 予約したらすぐ車に乗れるの?予約後最短で何分かかるか,実際に予約して乗ってみた.

不動産会社には,仲介を担当した不動産会社社員,売主と売主の同行者,司法書士,私の5人が一つのテーブルを囲んでやりとりをしました.

まず最初に売主と司法書士が登記について手続きを行って登記費用を支払っていました.その後売主は不動産会社に仲介料を支払いました.

私は,司法書士の方から登記に関する説明を受け,委任状にサインをしました.その後,登記費用を支払いました.

次に,私は売主に500万円を手渡しました.

500万円は不動産会社で用意した枚数を数える機械で確認されました.

その後,固定資産税を売主に支払い,最後に仲介料を不動産会社に支払いました.

司法書士と売主は退席し,決済は終了しました.

最後に,火災保険の申し込みを行い,その日の手続きは全て終了しました.

不動産会社の人にリフォーム業者を紹介して欲しいと頼み込み,手配をしてくれることになりました.

帰り際,お菓子を手渡しました.

「また戸建を買い増すつもりです.同じ価格帯のもを買いたいと思います.次は頭金100万円を用意してノンバンクの事業用融資を使いたいと思います.今後もよろしくお願いします.」と伝えて帰宅しました.

4-2.リフォーム

4-2-1.リフォーム業者との打ち合わせ

12月4日,リフォーム業者から電話がありました.12月12日15時に物件を一緒に調査することになりました.

4-2-2.家の中 確認

12月5日,購入決済後初めて物件に入りました.初めてのマイホームなんだなと徐々に実感しました.

物件の様子を確認し,どこをリフォームしたら良いか確認しました.その結果,以下のことがわかりました.

・床下収納の蓋を踏むと凹む.

↑ミラーキャビネットの照明が破損しており,本体にもヒビが入っている.

↑和室3室と廊下に照明がない.

↑ふすまに穴が空いている.

↑ベランダにある洗濯機置き場について,排水が雨水用の配管(雨樋)に繋がっている可能性がある.下水に繋げる必要があるかもしれない.(後で「重要事項説明書」を調べた結果,雨水も下水(公共下水)に繋がっていたため,このままリフォームせず,洗濯機の排水も雨水用配管に流すことにしました.)

↑台所の吊り戸棚の照明が外れそうである.

↑シャッターの鍵穴に鍵を差し込む事ができない.

・インターホンについて,液晶とカメラがないため交換する.

4-2-3.電気の契約

12月5日,リフォームで使うと思い,電気の契約をインターネット経由で行いました.翌日12月6日には電気が使えるようになりました.

4-2-4.イケアでの照明購入・取り付け

12月6日,カーシェアを利用し,IKEAに行きました.

↑IKEA店内

IKEAでは和室用にLED電球(LEDARE LED)コードセット(HEMMA)ペンダントランプシェード(REGOLIT)を購入しました.

買い物をした後,物件に行き,すぐに取り付け作業を行いました.

 

↑実際に購入した照明器具です.

 

  

↑作業工程です.コードセットを取り付け,LED電球取り付け,ブレーカをオンにして点灯,ブレーカを落とした後ペンダントランプシェードを取り付けて,もう一度ブレーカをオンにすると良い感じの照明になりました.

↑照明取り付け前と取り付け後の様子.取り付け後は暖かみを感じます.

4-2-5.賃貸仲介業者用のキーケース取り付け

次にAmazonで購入したキーケースワイヤーを玄関ドアに取り付け,玄関の鍵を収納,仲介業者がいつでもお客様と物件の内見ができるようしました.

↑実際に購入したキーケースとワイヤーです.

↑このワイヤー(ケーブル)はビニールで被覆されているため,玄関が異種金属による腐食はしないと思います.賃貸仲介業者さんにパスワードを教えておけば,キーケースから鍵を取り出せるので,いつでも内見が可能になります.

4-2-6.水道利用の申し込み

12月6日,インターネット経由で市町村に水道利用の申し込みを行いました.

4-2-7.掃除用具購入

12月6日,物件内のホコリを払うため,ウェーブハンディワイパーと取替シートを購入しました.

 4-2-8.水道局から確認の電話

12月8日,水道局から水道利用にあたり確認の電話がありました.

内容は,利用場所の住所,新築か中古物件か,以前の所有者の名前を答えたところ,回答内容が合っていたため,利用開始が認められました.

12月9日,手続き完了のメールが届きました.

4-2-9.照明用リモコンスイッチの取り付け

今回購入した物件の和室に壁照明スイッチがなく,紐スイッチなど新たなスイッチを取り付ける必要がありました.

そこで,試しにリモコンスイッチを購入してみました.

早速取り付けを行いました.

 

↑作業工程です.ブレーカを落とした後,天井のアダプタ側のケースを取り外し,リモコンスイッチを取り付け,再度照明を取り付けました.

ブレーカーを復旧した後,リモコンをオンにした結果,照明が点灯しました.

↑その結果,リモコンスイッチの高さ分,アダプタ側のケースが天井に接触せず浮いてしまいました.このままではカッコ悪いので,別のスイッチを試そうと思いました.

 

4-2-10.リモコンスイッチ付き電球取り付け

試しに,電球にリモコン機能のある物リモコンラックを購入してみました.リモコン用単4電池2本は別売りでしたので,コンビニで調達しました.

   

早速取り付け開始です.

 

↑左:施工前,右:施工後

ケースの浮きは解消されました.

↑リモコンによるオンオフが可能です.

↑リモコンによる色の調整も可能です.写真では分かりづらいですが,1枚目は白色,2枚目は暖色です.

↑1枚目は白色,2枚目は暖色です.

次にリモコンラックの取り付けです.

↑Amazonではこのようにクッション性の高い梱包で送られてきます.プラスチック製のリモコンラックにひび割れ等はありませんでした.

↑リモコンラックの方が少々大きいですが,支障はなさそうです.

このリモコンラック,壁に取り付ける場合はプラスドライバーが便利です.

4-2-11.電力会社からの電話

12月11日,電力会社から電話があり,使用住所の確認がありました.

4-2-12.ガス会社に連絡

12月12日,ガス機器がきちんと使えるかどうか調べるために,ガスの開栓をインターネットを経由してガス会社に申し込みました.

4-2-13.リフォーム業者との現地打ち合わせ

12月12日午後にリフォーム業者と施工箇所の打ち合わせを行いました.

予め,修理したい箇所を紙に書いてリストアップし,リストアップした順に施工予定箇所を回りました.

今回リフォームをお願いした箇所は以下になります.

①ガレージシャッターの鍵交換
②玄関の呼び鈴をモニターホン(カメラ付き)に交換
③1階廊下床の沈み込みを補修.床板の張り替え工事.
④DKの床下収納蓋の沈み込み補修.
⑤洗面台入れ替え
⑥給湯器のドレン配管を洗面台下下水配管へ接続.
⑦キッチン照明器具の位置を変更
⑧玄関ドアの鍵交換
⑨和室フスマの張り替え(青・グレーなどモダンなものを希望)

2月には賃貸を始められるよう,施工をお願いしますと伝えました.

打ち合わせは20分程度で終了し,後日見積もりが出来る予定だと伝えられました.

4-2-14.廊下・キッチンの照明取り付け

廊下の照明

IKEAで廊下用の照明器具電球を購入してきました.

 
 

材料開封後,早速取り付けです.

   

↑施工前,施工中,施工後の写真です.

キッチンの照明

IKEAでキッチン用の照明器具電球を購入してきました.

 
  

材料開封後,早速取り付けです.この照明器具,プラスドライバーが必要です.

キッチンに照明の取り付けが終わったのですが,ここで問題が発生しました.

キッチンに壁スイッチがなく,照明の入り切りができないのです.

仕方なく,廊下の照明リモコンスイッチをキッチンに取り付けました.

↑リモコンスイッチを取り付けました.これで壁スイッチがなくても,リモコンによる照明入り切りが可能となりました.

  

↑廊下にはキッチンで使うはずだった照明を取り付けました.壁スイッチがあるので照明の入り切りが可能です.

4-2-15.火災保険会社から書類到着

12月12日,三井住友海上火災保険会社から火災保険証券が届きました.

4-2-16.司法書士から書類到着

12月12日,登記をお願いしていた司法書士から登記手続きが完了した事が郵送で通知されました.

下記書類1式が届きました.

①登記識別情報,②登記完了証,③固定資産評価証明書,④登記簿謄本

4-2-17.掃除

12月13日,購入したウェーブハンディワイパーと取替シートで物件のホコリを掃きました.

 

     

4-2-18.賃貸仲介業者向けの写真選定

12月13日,賃貸仲介会社へ渡す(スーモ等に掲載してもらう)写真を撮影・選定しました.

撮影にはスマートフォンとスマートフォン用広角レンズを使用しました.広角レンズを使うと,部屋全体や家の外観全体を写真に収めることができます.

写真は,近所で賃貸募集をしている物件(間取りはほぼ同じ)がスーモに掲載されていましたので,そこに掲載されている写真を参考に撮影しました.

↓実際にスマートフォン用広角レンズを使った時の記事です.

【実際に使ってみた】スマートフォン用 広角レンズ スマホ用カメラレンズ クリップ式レンズ 広角レンズ マクロレンズ 自撮りレンズ – Luxsure 2020 簡単装着 ローズ型2in1

 

4-2-19.電力会社からメール

12月14日,電気のご利用開始手続きが完了したとのメールが届きました.

4-2-20.水道の「ご使用水量等のお知らせ」が届く

12月15日,水道のメータ検針結果が物件のポストに投函されました.

使用量は0m3でしたが,基本料金があるようで,800円程度の料金が発生していました.

4-2-21.リフォーム会社から見積もりが連絡される

12月19日,リフォーム会社から見積もり金額と打ち合わせについて連絡を受ける.

金額は約70万円.私は40万円ぐらいだと良いなと思っていましたが,予想を超えていました.

相場を知らないので,どんな金額になるか気になっていました.

40万円以下になるよう,工事料を減らそうと思いました.

12月20日10時に物件内で打ち合わせすることになりました.

4-3.入居者募集準備

4-3-1.チラシ作り

12月19日,パワーポイントで物件に関する資料を作りました.

物件内の写真と間取り図を掲載し,物件概要として賃貸条件・建物概要・設備・ペット・保証会社・駐車場・傾き有無・オーナー名と電話番号・今後のリフォーム予定等を記述しました.

賃料は周辺の戸建募集情報(スーモ)を参考に決定しました.

このチラシがあると,賃貸募集依頼を不動産会社に依頼するときに非常に便利です.口頭で説明せずに物件や条件を理解してもらえます.

↑チラシの作成例.不動産会社に説明する際に便利です.

チラシは10分不動産・みわ様の無料動画を参考に作成しています.(「10分不動産LINE@」に登録する必要があります.

4-4.リフォーム その2

4-4-1.リフォーム業者との打ち合わせ

12月20日午前10時,物件内でリフォーム業者との見積もり結果の打ち合わせを行いました.

予算を30万円としていたのですが,見積もり結果は70万円となったとので,工事量を減らすことにしました.

今回行う工事は以下の3つに絞ることにしました.

①廊下の床板補強

②フスマ紙の張り替え

③給湯器のドレンを下水接続

以上を行うことにしました.上記であれば30万円以内に収めることができます.

下記は客付けが成功してから行うことにしました.

①ガレージシャッターの鍵交換

②モニター付きインターホン取り付け

③床下収納の交換

④洗面台入れ替え

⑤キッチン照明器具 後退

⑥玄関ドア 鍵交換

上記は客付け成功後に行います.

工事代金の支払いはクレジットカードを使うことにしました.

リフォーム工事中から賃貸募集を始めることを伝えました.

次回は12月26日午前10時に,物件内で注文仕様書の記入,押印をすることになりました.

見積もり金額を26日より前に電話もしくは携帯電話のショートメッセージで教えてもらえることになりました.

4-4-2.ガス開栓の立ち合い

12月20日13時,ガス会社の社員と開栓作業の立ち合いを行いました.

ガス漏れがないことが確認しました.

ガス管に溜まった空気を抜くエア抜き作業を繰り返し,給湯器がきちんと作動することが確認されました.

ガス検知器をその場で新設してもらいました.

お風呂に付いているガス風呂釜が動作するか確認してもらいました.何度も操作を繰り返し,動作することが確認されました.

これでお風呂の追い焚きができることが確認されました.

  

↑お風呂の追い焚きができるガス風呂釜.私はこの時初めて「ガス風呂釜」という物があることを学びました.

ガス開栓作業の後,給湯器を使ってお風呂にお湯を張り,ガス風呂釜がキチンと作動するかも確認しました.

4-4-3.賃貸仲介会社(エイブル)に行ってみる

12月20日,何を持っていけば良いのか分からなかったのですが,写真データと物件紹介用チラシ(パワーポイントで作成)を持参しました.

16時ごろに最寄りの大手不動産会社エイブルに入店しました.

持参したチラシを参考に話を進め,以下のやり取りを行いました.

畳の張り替えを希望されたら?
→オーナー(私)負担とする.

電気は現在使えるのか.
→使える.

給湯器は古いのか.
→新しい.

車庫の高さはいくらか.
→1.5mのため軽自動車ぐらいしか入らない.そのため170m先に月極駐車場があることを記載する.

外国人でもいいか?
→保証会社を通過できれば誰でもいい.

日中電話に出られるか?
→在宅のためでられると思う.出られない場合は,電話番号を使ったショートメッセージか留守番電話が欲しい.

合鍵を預けてもらえるか.
→鍵は現地物件の玄関についているキーボックス内にある.

逆に以下の質問をしました.

賃貸需要はこの地域はありますか.
→あります.

仲介料はいくらですか.
→1月末までに決めたら家賃の1.5倍はどうですか.2月以降は1倍とします.
→わかりました

保証会社はオーナーが決める物なのですか.
→賃貸募集会社の勧める保証会社もある.

最後に写真データを渡すと感謝されました.

約15分で打ち合わせが終了しました.

17時30分頃,不動産会社からインターネットに賃貸募集を掲載したとの連絡が電話番号を使ったショートメッセージで届きました.依頼から2時間弱でネット掲載され,スピードに驚きました.

4-4-4.電気料金お支払い方法の案内と振り込み用紙が届く

12月20日,電気料金の支払い方法の案内と振り込み用紙,検針結果が物件のポストに入れられているのを確認しました.

料金は12月6日から12月15日の使用で約260円でした.

コンビニで支払いができるようです.他にもLINE payやPay Pay,クレジットカードによる支払いができます.

4-4-5.掃除

12月20日,コロコロハケを使って掃除をしました.

   

4-4-6.リフォーム費用の決定

12月21日,リフォーム費用の見積書ができ,約29万円になったと電話連絡が来ました.

私は29万円で納得し,当日夕方に物件内で注文書にサインすることになりました,認印も持参するように言われました.

そして,夕方に注文書へのサインをしました.

床の取り替え工事もするため,床のデザインもその場で決定しました.

床の工事は12月に段取りを行い,1月から工事を始めることになりました.

支払いは工事完了後,クレジットカードで支払うことになりました.

納期は12月後半から1月末までになりました.

リフォーム業者には,既に賃貸募集を始めており,工事中に内見者が来ないよう配慮すると伝えました.

リフォーム業者も工程が決まったら連絡してくれることになりました.

電気・水道は職人が使っても良いと伝えました.

玄関のキーボックスのパスワードを伝え,リフォーム業者と職人が自由に出入りできるようにしました.

リフォーム業者の方からは,和室の照明について褒められました.

この時期は職人は忙しく,予定が埋まりつつあると教えてもらいました.

見積もりの内容は以下のような内容です.

フロア改修工事 床補強・フロアタイルの取り付け 約2平米 14.6万円
フスマ紙交換 4枚 3.6万円
給湯器ドレン工事 排水パイプ接続処理 5万円
産廃処理費 1平米 1.4万円
現場諸経費 2.5万円
合計 27.1万円(消費税抜き)

リフォーム業者に頼まず,直接職人と契約した方が安く済むと思いますが,今回はリフォーム業者に全てお願いしました.

リフォーム業者や職人との取引を増やし,相場感を身につけたいと思います.

4-4-7.電気料金支払い

12月21日,電気料金の支払いをコンビニで行いました.

料金は12月6日から12月15日の使用で約260円でした.

4-4-8.スーモ(SUUMO)で競合物件を調べる.

12月21日,スーモで競合物件を検索すると,私の物件より駅から遠く,間取りも狭いのに,家賃が私の物件より1万円安い物件がありました.検索者が60名以上いると表示されていました.(私の物件は10名以下のため,人数は表示すらされていませんでした.)

駅までの距離や間取りよりも家賃の方が客付けに影響力を持っているのだなと思いました.(私の感想です)

早く私の物件の番になって欲しいと思いました.

4-4-9.照明用・エアコン用リモコンをマジックテープで壁に固定

12月24日,マジックテープで照明用・エアコン用リモコンを壁に固定しました.

   

↑照明用リモコンを柱に固定しました.

 

↑エアコン用リモコンを柱に固定しました.

このマジックテープはスマートフォンも壁に固定できるし,外壁にも固定できるのです.卓上や床上に物を置きたくない人にぴったりな商品です.

4-4-10.都市ガス使用量のお知らせが物件のポストに投函される

12月24日,都市ガス使用量のお知らせが届きました.請求予定額は約250円,使用量は1m3となりました.使用期間は12月20日〜23日の4日間でした.12月20日にお風呂にお湯を張って,給湯器とガス風呂釜がキチンと作動するか確認しましたので,その時のガス代だと思います.

4-4-11.水道業務委託業者から水道料金納付書が返送されたとの電話がかかる

12月25日,水道業務委託業者が私の物件あてに,水道料金納付書を郵便で送付したが,住所が見当たらないとして返送されてきたとの電話がかかってきました.

住所を確認され,後日直接物件のポストに投函してもらえることになりました.

12月15日に水道のメータ検針結果が物件のポストに投函されたことから,納付書も問題なくポストに投函されるのではないかと思います.

4-4-12.水道料金等納入通知書が物件ポストに届く

12月26日,水道料金等納入通知書が物件のポストに届いているのを確認する.

水道使用量は0 m3でありましたが,基本料金がかかるようで,料金は約750円でした.

その日のうちに,コンビニで水道料金を支払いました.

4-4-13.キッチン・玄関廻り清掃

  

↑12月27日,ガスのバルブが汚れていましたので,ヤスリや歯ブラシで清掃しました.

  

↑12月27日,キッチンに焦げ付き・サビのような汚れがありましたので,ヤスリで清掃しました.

  

↑12月27日,排水溝カバーが破損していたため,新しい物を購入することにしました.直径を測ると約140 mm.ダイソーで145 mmの物を購入し,取り付けました.

 

↑12月27日,香り付きのトイレットペーパーを購入しました.芳香剤を置かなくても,トイレ中がほんのり香ります.

  

↑12月28日,ホウキとハケを使って玄関を掃除しました.

4-4-14.キッチン研磨

↑12月28日,キッチンを研磨するために,ペーパーウエスピカール,耐水サンドペーパー(♯400,♯600,♯800,♯1,000,♯1,500)を用意し,研磨作業を行いました.

↑上記の工程で鏡面仕上げを行いました.

    

↑サンドペーパーで磨いた後は,ピカールで仕上げました.

↑1枚目が施工前と同じ状態,2枚目が施工後です.

4-4-15.レンジフードの電球取り付け

 

↑12月29日,RHT-60というレンジフードに電球を取り付けました.

 

↑まずはフィルターを取り付ける箇所(冊子)を外します.

 

↑中を覗くと,電球が取り付く場所の上にネジで固定された蓋があるのがわかります.ネジは油で固着していたので,ペンチを使って回しました.

  

↑ネジを取り外した後,蓋をハサミで押し上げました.蓋は油で汚れていました.

  

↑電球を取り付け,スイッチを入れると無事に点灯しました.

 

↑蓋は清掃して油汚れを落としました.

 

↑アルミ冊子もサンドペーパーで磨きました.

4-4-16.洗面台の研磨

↑12月29日,洗面台もサンドペーパーで研磨しました.

4-4-17.窓枠清掃

↑12月30日,キッチンの窓枠を清掃するために,ヤスリ平,ヤスリ半丸,耐水サンドペーパー(♯120,240)を用意しました.

  

↑最初にサンドペーパーで大まかに磨き,歯ブラシを使って汚れを落としていきました.落ちない汚れは精密ヤスリで削り落としました.

 

↑写真ではわかり辛いですが,綺麗になりました.

  

↑風呂の折戸の枠も磨きました.

4-4-18.床下収納の修理・清掃

  

↑12月31日,床下収納の蓋を補強している金具のネジが外れている箇所がありました.蓋を踏むと少し沈み込んでしまうので,ネジを取り付けることにしました.

ボンドをねじ穴に塗り,プラスドライバーでネジを取り付けました.

           

↑床下収納蓋の枠も掃除をしました.サンドペーパーで磨き,発生した粉はハケで集め,ガムテープで取り除きました.掃除機を用意できる人は,掃除機で吸った方がいいと思います.落ちない汚れは精密ヤスリ平で削り落としました.

   

↑床下収納の底部はコロコロで掃除をしました.サンドペーパーを用いて汚れを削り落とし,最後にウエスで拭き取りました.

↑施工完了です.

(翌日,床下収納の蓋を踏むと,ネジが外れ,再び沈み込みが発生しました.新しい施工方法を考案する必要がありました.)

4-4-19.ミラーキャビネットの蛍光灯カバー修理

 

↑12月31日,ミラーキャビネットのカバーが割れていたので,修理することにしました.

  

↑マジックテープを用いて,カバーを着脱しやすくしました.割れている部分は透明なテープで補強しました.

↑施工完了です.

4-4-20.レンジフード清掃

2021年1月1日,洗剤(リンレイ ウルトラハードクリーナー 油汚れ用を用いてレンジフードを清掃しました.

    

↑換気ファンに洗剤を吹きつけ,油汚れを落としていきました.最後の写真は清掃後の状態です.写真ではわかり辛いですが,油汚れを大まかに落とすことができました.

 

↑1枚目はレンジフード内の清掃前,2枚目は清掃後です.

  

↑ガス管廻りの汚れも落としました.

4-4-21.床下収納 2度目の補修

2021年1月2日,床下収納を改めて補修することにしました.

↑蓋を取り外して,分解してみることにしました.強度不足の原因を探ります.

↑分解してみると,板の厚みが足りなくて段ボールを挟んでいることがわかりました.蓋は床材を金物で囲ってビスで止めてある物でした.

↑分解の結果,沈み込みが発生する箇所に繊維方向と直角の亀裂があることがわかりました.この部分を補強材料を使って強化します.

  

↑蓋の寸法を計測しました.約600 mm×600 mm×12 mmであることがわかりました.この寸法に合う材料を購入します.

最初,ホームセンターコーナンで材料を探していたのですが,金物や角材がほとんどなく,コーナンPROに行って材料を探しました.ホームセンターコーナンとコーナンPROでは全然取り扱っているものが違うことを知りました.

木材売り場で見つけた端材30円(約400 mm×50 mm×25 mm)を二つ,おそらく材質ユニクロの万能板(300 mm,厚さ1 mm,穴3 mm)を4枚,ビス(4 mm×30 mm)を76本,ビス(3 mm×8 mm)を30本,ビス(3 mm×8 mm)を扱うためのラチェット式ドライバーを購入しました.

     

 

  

↑万能板を取り付けていきます.キリで穴を開けていき,ビス(3 mm×8 mm)で万能板を止めていきます.万能板と蓋の金物は材質が違い,異種金属による腐食を防ぐため,テープで絶縁しました.

角材(厚さ約25 mm)を取り付けようとしたのですが,ビス(4 mm×30 mm)では床材まで十分到達せず,翌日4 mm×35 mm,4 mm×40 mmのビスを購入して取り付けることにしました.

   

↑1月3日,ビスをコーナンPROで購入後,蓋に角材を取り付けて施工を完了しました.キリで穴を開ける作業が大変でした.電動ドリルとインパクトドライバーがあれば楽にできると思いました.

4-5.開業準備

4-5-1.開業届を提出する必要があることに気づく

2020年の1月1日から12月31日までの経費は,2021年(令和3年)2月16日(火)から3月15日(月)までに確定申告をする必要があります.

2020年12月に私は不動産を取得したため,確定申告で経費を申告して,所得を減らし,節税できる可能性があります.

例えば私の2020年の給与所得が500万円,不動産(築古戸建て)取得にかかった金額400万円とします.2020年は家賃収入が発生していないため家賃所得は0円とします.青色申告を行い,65万円分の控除を受けられるとします.

22年を超える築古戸建ての減価償却期間は4年のため,減価償却費は100万円となります.

合算すると私の2020年の所得は500-65-100=335万円となり,500万円だった時より税金を安く抑えられます.年収335万円の人として納税するのです.

確定申告についてインターネットで調べていると,青色確定申告を行うためには,不動産購入後1ヶ月以内に開業届を税務署に提出,青色申告承認申請書を物件引き渡しから2ヶ月以内(物件引き渡しが11月1日以降の場合,2月15日まで)に提出する必要があることを知りました.

物件引き渡し日(物件引き渡し日)は12月3日であり,私が開業届提出に気づいたのは1月4日で,1ヶ月をちょうど過ぎていました.

↓確定申告の勉強に用いた資料

https://ameblo.jp/ohya-zeirishi/entry-12321896121.html(開業届を提出 税務署への提出書類 ~個人編~ 不動産投資を始めた時の税務署への手続き2021年1月4日閲覧)

 

4-5-2.開業届記入

1月5日,開業届記入を始めました.
国税庁の開業届のデータが手に入るWebページにアクセスし,個人事業の開業・廃業等届出書(提出用・控用)(PDF/865KB)書き方(PDF/155KB)をダウンロードしました.
まず,【開業届】初心者でもわかる書き方とラクラク手続きのまとめというWebページを参考に開業届を記入していきました.
所轄の税務署名を調べるために,確定申告の基礎知識というWebページを参考にしました.

4-5-3.バーチャルオフィス申し込み・開業届記入

1月6日,初めてでもすぐに分かる、開業届の書き方について詳しく解説しますというWebサイトを参考に,納税地の欄に自宅の社員寮を記入しました.
「納税地」の他に「事業所」を記入する欄があるのですが.私は社員寮に住んでおり,社員寮は事業用に借りているわけではないので,社員寮を事業所とみなして良いのか疑問に思いました.住んでいる賃貸アパートを事務所にしたい!賃貸物件で個人事業主が開業届を提出する際に注意すべき点とはというWebページを参考にした結果,社員寮を事業所にするのはやめておこうと思いました.事業に関する書類が社員寮に届ば,寮の職員に副業を悟れるかもしれないと思ったのです.
そこで,事業所を新設するためにワンストップビジネスセンターというバーチャルオフィスに申し込むことにしました.住所を提供してくれますし,郵便物を受け取ってくれます.受け取った郵便物は自宅に転送してくれますし,直接店舗まで行けば郵便物を受け取ることが可能で,寮の職員に副業を悟られることもないと思いました.契約申し込みもオンラインのみで完結するようです.

住所貸し・郵便転送を基本とするプラン「エコノミープラン」(初期費用9,800円月額利用料4,800円)に申し込みをしました.

申し込み後,「お申込みありがとうございます」という件名のメールが即届きます.
その後約60分後,「【重要】お申し込み手続きの開始」という件名のメールが届きます.
このメールが届いたら,「1. 法律に基づく本人確認書類の提出」「2. サービス利用に関する簡易調査への回答」に対応します.
私は本人確認書類として運転免許証と住民票をスマホのカメラで撮影しました.この写真データをメールで返送します.
また,確認書類提出前に簡易調査のURLをクリックして回答しました.調査項目としては,「メールアドレス」「年間売り上げ見込み」「事業内容詳細」「副業で申込む」等があり,事業内容には「保有不動産の賃貸貸付業」と記入しました.
簡易調査データ送信後,審査結果は1から2営業日以内に連絡するとの画面が出ます.
簡易調査終了後,メールで本人確認書類データを送りました.
この後,ワンストップビジネスセンターから書類が郵送される模様です.書類は郵便局員から寮の職員に渡り,その後寮の職員が私のポストに入れていく工程となっており,バーチャルオフィスからの書類が何を意味するのか気づかれなければ良いなと思いました.
1月7日,ワンストップビジネスセンターから電話がありました.屋号の有無と行政に提出する許認可の有無.法人設立の有無を確認されました.家号は電話で伝えました.許認可について知らなかったので聞いてみると,行政が事業を行う者に発行する許可証のようで,許認可が必要な事業はワンストップビジネスセンターは使えないとのことでした.許認可の必要がある事業ではないですと答えました.法人設立の有無について,法人は設立せず,開業届のみ税務署に提出すると伝えました.電話の最後に,提出書類等に問題もなさそうなので審査を始めると伝えられました.
電話の約1時間30分後,【重要】審査開始のご連絡 という件名のメールが届きました.審査にかかる日数(1営業日から2営業日),審査通過後の手続き(初回費用支払い,サービス提供開始の通知)が記載されていました.
さらにメールの2時間後,「審査通過のお知らせならびに入金のお願い」という件名のメールが届き,書類審査が合格したことがわかりました.メールには審査が通過したこと,初期費用(4,800円×3ヶ月分)振り込みの請求が記載されておりました.
さらに1分後,「株式会社ワンストップビジネスセンター様からの請求書」という件名のメールが届き,請求書と決済用URLが記載されていました.
ワンストップビジネスセンターはpaypalの決済サービスを使用しており,メールのリンクをクリックしてpaypalのサイトにアクセスし,クレジットカードを登録して支払いを実行しました.
支払い終了後,すぐにpaypalから¥15,840円の支払いを行なったことがメールで知らされました.
決済の確認が取れ次第,契約書締結の案内が届く予定です.

4-5-4.廊下補強工事の日程決定

1月7日,リフォーム業者から連絡があり,1月9日朝から廊下の床板補強工事を始めることになりました.工事は1日で終わる予定で,14日もしくは15日にフロアタイル貼り作業が行われる予定となりました.

4-5-5.国土交通省土地鑑定委員会からアンケートが届く

1月7日,土地取引状況調査票が国土交通省土地鑑定委員会から届きました.この調査票(アンケート)を用いて取引価格を調査することで,誰もが安心して不動産の取引が行えるようにする取り組みのようです.調査結果は個人情報保護に留意しながらインターネットに公開しているようです.
調査項目は土地の所在,土地・建物の取引価格,土地・私道面積,建築年次・床面積,取引の事情(解体予定の古家付きで購入した,自己利用目的で購入した,収益物件を購入した,等),借地に関する項目(私には該当しませんでした),取引された土地,建物等の利用目的,取引の感想,等がありました.
私は郵送による回答ではなく,インターネットによる回答を行いました.
1月8日,https://www.land.mlit.go.jp/webland/アクセスし,郵送された書類に記載されている「Webサイトにおけるパスワード」を入力しました.
最初に「ご記入者」の欄に氏名を記入しました.
「住居表示」の欄には,11月15日の契約日に不動産仲介会社からもらった「重要事項説明書」の2ページ目にある「住居表示」をそのまま記入しました.
「契約年月日」には契約日の令和2年11月15日と記載しました.
「取引の内容」は「土地と建物を一緒に取引」としました.
「取引価格」については,土地と建物の内訳が不明なので総額の550万円(11月15日契約日に受け取った「不動産売買契約証明書」に記載されている)のみ記入しました
土地の概要等について,「実測面積」に「重要事項説明書」等に記載されている「登記記録面積」を記入しました.
「建築年次」「延べ床面積」はそれぞれ「重要事項説明書」に記載されているものを記入しました.
「取引の事情」については,「収益物件を購入した」を選びました.
「今後の主な利用目的」は「住宅」を選びました.
その後,入力完了を選びました.
回答内容はPDFで保存できる仕組みとなっており,自分のパソコンに保存しました.

4-5-6.バーチャルオフィス,ワンストップビジネスセンター

1月8日,ワンストップビジネスセンターから「【サービスの開始】入金を確認いたしました」という件名のメールを受け取りました.
入金を確認したので,1月8日からサービスを利用できると記載されていました.名刺や郵送物,法人登記に使える住所がメールに記載されていました.また,郵便物の自宅への転送方法,直接引き取りに行く方法が記載されており,自宅の社員寮へ郵送物が届かず,店舗で受け取れるようになりました.
メールには4ヶ月目以降の料金を支払うために,クレジットカードを登録するためのURLが記載されていましたので,クレジットカードを登録しました.
しかし,URLのリンクがうまく機能していませんでしたので,URLの文字列をコピーして,検索エンジンに貼り付けを行なって登録ページにアクセスしました.
次に,郵便サービスのパスワードを設定しました.このパスワードを設定することで,郵便物が届くとメールで知らされ,自宅に転送するか,直接取りに行くかを決められます.

4-5-7.開業届記入

1月8日,開業届を記入しました.
税務署長の欄には,自宅住所の所管税務署を記入しました.
「納税地」には自宅住所を記入しました.
「上記以外の住所・事業所等」にはバーチャルオフィス・ワンストップビジネスセンターから借りた住所を記入しました.
氏名・生年月日を記入,マイナンバーカードに記載されている個人番号を記入しました.
開業届には「職業」という欄があります.開業届の職業欄の書き方とは?複数職業の場合や事業税も解説というWebページを参考に「不動産貸付業」と記入しました.
屋号は開業届と屋号の基礎知識!屋号を付ける際のポイントと注意点を参考に考案し,記入しました.
「届出の区分」は「開業」にのみチェックを入れました.
「所得の種類」には「不動産所得」にチェックを入れました.
「開業・廃業日等」には,不動産の決済を行なった12月3日としました.
「開業・廃業に伴う届出書の提出の有無」については ,青色申告承認申請書を同時に提出するため「青色申告承認申請書」又は「青色申告の取りやめ届出書」を有, 消費税に関する「課税事業者選択届出書」又は「事業廃止届出書」を無としました.
「事業の概要」については,「保有不動産の貸付業」としました.
「給与等の支払の状況」については,記入しませんでした.
↓参考
https://www.unchi-co.com/kaigyoblog/kigyo_kaigyo/kaigyo_kakikata.html

4-5-8.所得税の青色申告承認申請書記入

1月8日,国税庁の[手続名]所得税の青色申告承認申請手続というWebページにアクセスし,所得税の青色申告承認申請書をダウンロードして記入しました.
「税務署長」「納税地」「上記以外の住所・事業所等」「氏名・生年月日」「職業」「屋号」を開業届と同じように記入しました.
令和2年以降の所得税の申告を青色申告とすることにしました.
事業所又は所得の基因 となる資産の名称及びその所在地」については,事業所の名称を「本店」とし,ワンストップビジネスセンターから借りた住所を記入しました.保有戸建てについては,名称を「〇〇町〇〇丁目戸建」とし,住所も記載しました.
「所得の種類」については「不動産所得」を選びました.
「いままでに青色申告承認の取消しを受けたこと又は取りやめをしたことの有無」については「無」を選びました.
「本年1月16日以後新たに業務を開始した場合、その開始した年月日」については,2020年12月3日と記述しました.
「相続による事業承継の有無」については,「無」を選びました.
「簿記方式」については,青色申告承認申請書の「備付帳簿名」どれを選べばいい?というウェブサイトを参考に,「複式簿記」を選びました.
「備付帳簿名」についても,青色申告承認申請書の「備付帳簿名」どれを選べばいい?というウェブサイトを参考に,総勘定元帳と仕訳帳を選びました.
↓参考
https://biz.moneyforward.com/blue_return/basic/shinseisho-kakikata/
https://www.sumoviva.jp/trend-tips/20181212_1632.html

4-5-9.廊下補強工事

1月9日,廊下の補強工事が行われました.保有物件の玄関キーは暗証番号がセットされたキーボックスに入っており,リフォーム業者には暗証番号を伝えておりました,そのため,私がいなくてもすぐに工事が行える状況になっています.
午前中,工事の進捗を見るために保有物件に向かいました.既に,工事はほぼ終わっていたようです.

↑施工後の廊下.職人さんに聞いたところ,床下の根太は丈夫だったのですが、表面の床板が弱っていたとの事でした。根太が通路方向に組まれていたので,施工範囲も通路に沿った長方形となりました.
職人さんにはホットコーヒーとお茶を差し入れしました。

4-6.入居者募集依頼 専任媒介契約

4-6-1.賃貸募集依頼を行った不動産屋さんへの訪問

1月9日,賃貸募集依頼を行った不動産屋さんに洋菓子を持参して問い合わせ状況を聞きに行きました。 そしたらその店舗の代表取締役の方が奥から出てこられ,名詞を受け取りました. これから繁忙期(1月〜4月)となり、客付けに努力するとのことでした。 まだ問い合わせはないとのことでした。

4-6-2.専任媒介契約の提案

1月9日,不動産会社訪問の約1時間後,その不動産会社から携帯電話番号を用いたショートメールが届きました.
そこには,洋菓子のお礼と専任媒介の提案が記載されていました.
専任媒介についは,入居者募集において、一般媒介・専任媒介どっちが良いの?等,複数の記事を参考にしました.
オーナーの私は専任媒介契約をした不動産会社にしか仲介をお願いできない条件となります.
仲介不動産会社からすれば,私からの広告料と入居者からの仲介料の両方を獲得でき,旨味があります.
私のメリットとしましては,仲介業者は多くの利益を得られるので,専任媒介の物件を優先的に客に紹介してくれる可能性があります.また,私が仲介をお願いした不動産会社は全国的に有名な会社で,グループや他の仲介業者に紹介して早く入居者をつけてくれるとのことでした.
今回は専任媒介契約を試しに結びたいと思い,3ヶ月間の専任媒介契約をしたいと返信をしました.
その後,白紙の賃貸借専任媒介契約書をPDFで送付してもらうためにメールアドレスを不動産会社にショートメールで送付しました.PDFデータはすぐに送付され,早速記入を始めました.
宛名の部分は「〇〇不動産 殿」のような表記で書きました.
次に物件所在地を記入,物件種類及表示は「〇〇丁目戸建」のような書き方にしました.
取引態様には,物件依頼の有効期限を記入する欄があり,私は3ヶ月後の2021年4月8日と記入しました.また,他の仲介業者に重ねて賃貸を依頼することができないこと,取引業者への報酬は建設大臣の定めた額を超えないことが記載されていました.
最後に,「私は上記物件を依頼いたします」と記述されており,日付,住所,氏名,電話番号,押印を行いました.
記入済みの賃貸借専任媒介契約書をスキャンしてPDF化し,不動産会社に送付しました.原本は翌日午前に直接持参することになりました.

4-6-3.専任媒介契約の持参

1月10日,不動産会社に専任媒介契約書を持参し,直接取締代表に手渡しました.書類には1つ不備がありました.宛名の部分を「〇〇不動産 殿」のような書き方にしたのですが,店舗名ではなく,会社名を書かなければいけなかったようです.代表自らが契約書に加筆してくれ,私はコピーをもらいました.
帰り際,代表に広告料について質問しました.初めて賃貸募集の依頼に来た時,広告料は1月末まで家賃の1.5倍,それ以降は家賃の1倍と約束しましたが,専任媒介での広告料の条件はこのままでも良いのか聞いたところ,2倍であった方がやる気が出て,優先して客に紹介できるとのことでした.不動産会社というのは,自社保有の戸建・マンション・アパート,駐車場があり,優先して自社物件にお客様を誘導するが,広告掲載料を多くしてくれれば,優先して他のオーナー物件を客に紹介できるとのことでした.私は,まだ広告掲載料の相場が分からず,経験もなかったため,代表取締役が希望した家賃の2倍を受け入れました.

4-7.リフォーム その3

4-7-1.リフォーム

1月10日,一人で保有物件の床板補修施工後を確認しました.床板の補修は一日で終了していました.
    
↑以前は床板が弱っていて,踏むと沈み込んだのですが,ベニヤ板に交換され,丈夫になりました.施工範囲周辺はビスでしっかり固定されていました.木屑などのホウキで掃除しきれないゴミが床にあるのは気になりましたが,満足しました.
後日,内装の職人が来てフロアタイル貼りが始まります.

4-7-2.キッチン磨き

1月10日,キッチンの研磨作業を行いました.
下記のとっすぃさんの助言を参考に,ポリッシャーとサンドペーパーを購入しました.


 
↑購入したポリッシャーディスクペーパー.家庭用100V電源で動作します.

↑早速開封.ポリッシャーとディスクペーパーはマジックテープで着脱可能のようです.まず#400で研磨し,600,800,1000,15000と細かいもので研磨していきます.最後にピカールとバフ研磨用の布をポリッシャーに取り付けてピカピカにしました.

↑研磨作業中

↑研磨完了.光沢ができてきました.

4-7-3.清掃

↑1月10日,床板補修後の木屑を取り除きました.

↑先月も掃除をしましたが,もう一度各階を掃除することにしました.掃除をしてみると,新たにゴミ・ホコリ・虫の死骸が落ちており,定期的に掃除をしなくていけないと思いました.

4-7-4.隣の競合物件の賃貸募集広告が掲載終了している

1月10日,隣の競合物件のSUMOの掲載が終了していました.私の保有物件とほぼ同じ間取り・築年数の物件.賃貸が決まった可能性があります.悔しいです.

4-7-5.廊下のフロアタイル

1月10日,リフォーム業者から連絡が入り,フロアタイルの貼り付け作業を12日〜14日の日程で行うとの連絡が入ります.

4-7-6.ガス会社からガス警報機リース契約内容のお知らせが届く

1月10日,物件のポストにガス会社からの警報機リース契約内容とアンケートが入っているのを確認しました.
物件にはガス会社から借りたガス警報機を取り付けています.毎月300円の費用がかかります.賃貸が始まったらこの費用はどうなるのかわかりませんので,今度ガス会社に問い合わせたいと思います.

4-7-7.廊下のフロアタイル貼り付け

1月12日,フロアタイルの貼り付けが始まり,1日で終了したようです.

施工状態を確認するために,夜に物件に行ったところ既に貼り終えた後でした.

さらに,連絡はなかったのですが,給湯器のドレン配管を下水管に繋ぐ工事が終了していました.

和室のフスマ紙交換工事についても,連絡はありませんでしたがフスマが撤去されていました.工場・工房でフスマ紙を張り替えてるのだと思います.

そして,スリッパが3つから2つに減っていました.今度立ち会い時に聞いてみたいと思います.

↑フロアタイル貼り付け後.施工で発生したゴミを掃除しました.

↑給湯器のドレン配管が床下の下水に接続されました.

 

↑フスマが一時撤去されました.

4-8.開業 準備 その2

4-8-1.ワンストップビジネスセンター(バーチャルオフィス)から簡易書留を送付の連絡

1月12日,ワンストップビジネスセンターから,現住所確認のための簡易書留を送付したとのメールが届きました.

寮の職員に副業・不動産投資がバレないか不安になりました.

4-8-2.ワンストップビジネスセンター(バーチャルオフィス)から簡易書留が届く

1月14日,ワンストップビジネスセンターから現住所確認のための簡易書留が送付されました.

寮の職員が受け取ってくれました.不動産投資や副業を悟られないか不安でしたが,特に何も言われず,書類を受け取ることができました.

届いた書類は,住所確認のために送付されただけなので,破棄して構わないと記述されています.

↑郵送されてきた封筒

4-8-3.クラウド上で契約書にサインする

1月16日,ワンストップビジネスセンターからメールで送られてきた契約書にサインをしました.1月12日に届いていたのですが,用事を優先したため1月16日にサインしました.契約書へのサインはクラウドサインというサービスを使い,クラウド上で行われます.自分の氏名を入力するとクラウド上で自動で押印される形を取っていました.私は契約書を全て読み,押印しました.押印前の契約書はダウンロードできます.クラウド上で書類提出後,メールで契約が締結されたことを知らされ,締結後の契約書をダウンロードできます.

4-8-4.賃貸募集に反響がなく,不安になる

1月16日,賃貸募集に問い合わせがなく不安が膨らむ.

12月20日に賃貸募集依頼をしたのでまだ1ヶ月も経っていないのですが,経験が浅いため不安になりました.繁忙期の1月から3月の間で本当にか客がつくのか,戸建物件に本当に客がつくのか,このまま客がつかずに安い値段で売却するのか,売却もできずに一生固定資産税を払い続けるのか,だとしたら保有している株を売却してまで不動産を買う意味はあったのか,株を保有していた方が値上がり益と配当による資産増大が期待できたのではないか,など考えるとキリがありません.

このまま3月まで客が見つからなかったら,家賃を5,000円下げようと思います.

4-8-5.開業届と青色申告承認申請書を税務署に提出

1月18日,出張の帰り,税務署に開業届と青色申告承認申請書を提出しました.持参したものは以下に記述します.

①個人事業の開業届出,②印鑑,③マイナンバーカード(個人番号が分かるもの),④免許証(本人確認書類)⑤青色申告承認申請書

この内,③のマイナンバーカードは必要ないと税務署の職員に言われました.

税務署では,上記を提出しただけで手続きは終了しました.10分以内に税務署を出ました.こんなに早く終わるとは思わず,「これで終わりですか?」と聞いてしまいました.

①個人事業の開業届出と⑤青色申告承認申請書の控えも忘れずに持参しましょう.受付印を押してもらえ,その場で返却されます.

↓確定申告書作成に関する備忘録は以下の記事にまとめましたので,ご覧ください.

【実際にやってみた 会計ソフトやよい】不動産賃貸業等で開業したら確定申告!

4-9.リフォーム その4

4-9-1.リフォーム業者から今後の予定の連絡

1月19日,リフォーム業者から今後の予定の連絡が入りました.今後の予定は以下のようになります.

1月19日,フスマの納品が行われる.

1月20日,21日にフロアタイル施工後の雑作業を行う.

1月23日,最終チェックを行う.

1月24日に立ち会い検査を行って引き渡し.

引き渡しの際は印鑑を持ってくるように言われました.

4-9-2.スーモの訪問者数が再び上昇する

1月19日,スーモに掲載された賃貸募集ページの訪問者が再び上昇してうれしくなる.

4-9-3.火災保険会社から口座振替のハガキが届く

1月20日,火災保険会社からハガキが届く.振替日は1月26日で236,960円です.

4-9-4.リフォーム施工完了立ち会い

1月24日,リフォーム業者との施工完了立ち会いを行いました.

納品されたフスマは藍色のフスマ紙が貼られていました.多分悪くないのではないかと思います.

立ち会い時,給湯器のドレン配管は床下の下水管に接続していることを説明してもらいました.

リフォーム業者さんはクレジットカード用のカードリーダーを持参していましたので,その場でカード決済をしました.

また,スリッパが一つなくなっている件をお話ししたところ,職人さんに聞いてもらえることになりました.

リフォーム業者さんにはお礼にお菓子を渡しました.

4-9-5.水道料金等納入通知書が物件ポストに届く

1月24日,水道料金等納入通知書が物件ポストに届きました.2020年12月16日から2021年1月15日に使用した分が請求され,1,551円となりました.

4-9-6.電気料金の確認

1月24日,インターネットで電気料金を確認した結果,2020年12月16日~1月19日に使用した分が請求される予定で,1,288円となりました.クレジットカードで支払う予定です.

4-10.入居者募集依頼 不動産会社とのやり取り

4-10-1.賃貸募集を依頼している不動産会社を訪問

1月24日,賃貸募集をお願いしている不動産会社を訪問し,私の物件に問い合わせは来ているのか聞きました.訪問した際,代表取締役が先日はお菓子をいただきありがとうございましたと挨拶してくれました.

問い合わせは3件程度あり,中には他の不動産屋さんからも問い合わせがあるとのことでした.おそらくレインズに載っているから不動産会社からも問い合わせがあるのだと思います.問い合わせがあることを知って安心しました.問い合わせがなければ家賃を下げようと思っていました.

しかし,なかなか内見まで進まないとのことでした.代表と従業員の方が言うには,私の物件は相場に比べて家賃は安く,客がつきやすい可能性があること,戸建は内見後すぐに決まりやすいことを教えてくれました,内見まで進まない理由は不明だが,従業員の方の経験からすると,洗面台が独立しておらずキッチンと同じ部屋にあること,和室が多いこと(フローリングの方が付きやすい)があげられるそうです.

また,看板をつけてもらうことになりました.近隣住民の住み替えを狙います.

4-10-2.賃貸募集を依頼している不動産会社から連絡

1月25日,物件に看板を取り付けたとの連絡を不動産会社から受け取りました.

また,1月25日に他の仲介業者からも問い合わせがあったことを伝えられました.1月は約4件の問い合わせがあったようです.内見はまだ0です.

4-11.水道光熱費支払い,賃貸相場

4-11-1.リフォーム業者の方がスリッパを購入してくれる

1月25日,リフォーム業者の方からスリッパを購入してお返ししたいとのご連絡があり,物件に置いてもらうことにしました.

4-11-2.水道代支払い

1月26日,コンビニで水道代1,511円を支払いました.

4-11-3.ガス料金の支払い方法変更

2月6日,ガス料金の支払い方法をコンビニ支払いからクレジットカード支払いに変更しました.

4-11-4.競合物件の値下がり

2月6日,競合物件の家賃が下がり始め,不安に思う.

4-11-5.ガス料金支払い

2月6日,物件のポストにガス会社からの料金支払い用紙が入っていたため,コンビニで支払いました.料金は1,447円でした.

4-11-6.隣の物件のゴミ箱が玄関に置かれる

2月6日,私の物件と隣の物件の間に置かれていたゴミ箱が,私の物件の玄関に置かれていました.

廃棄して良いか分からないので,取り敢えず保存しておくこととし,数ヶ月後に捨てることにしました.

4-12.入居者募集依頼 不動産会社訪問

4-12-1.賃貸募集を依頼した不動産会社訪問

2月7日,賃貸募集を依頼した不動産会社を訪問しました.問い合わせ状況を聞くと1月26日から2月7日の約2週間で1件の問い合わせがあり,物件確認をしたのですが内見には至らなかったとのことでした.

ペット飼育可の物件を探している客には,戸建を希望していなくても私の戸建を紹介するようにしていると教えてもらいました.

4-13.リフォーム その5

4-13-1.新たに床板からキシむ音がするようになる.

2月7日,保有物件の2階和室を歩いていると,軋む音がすることを確認しました.補修する必要があります.

4-13-2.リフォームの追加工事依頼

2月7日,リホーム業者に追加工事の依頼をしました.予算は約50万円であると伝えました.洗面台更新,モニターホン取り付け,風呂場の折戸更新,ガレージシャッター鍵の更新,2階和室の床板補修等を依頼しました.

4-13-3.リフォームの追加工事 現地見積もり

2月8日,リホーム業者との現地見積もりが2月12日の夕方に決定しました.

4-13-4.追加リフォームの見積もり打ち合わせ

2月12日,リフォーム業者さんと物件内で打ち合わせを行いました.

実際に補修して欲しいところを案内しました.

①ガレージシャッターの交換 鍵穴に鍵が入らない.

②モニターホンの取り付け インターホンの呼び鈴が鳴らないため,モニターホンに交換

③キッチンの手元灯を移設 手元灯が吊り戸棚の開閉に支障をきたしている.

④洗面台交換 洗面台ろミラーキャビネットにヒビが入っている.

⑤浴室の折戸交換 折戸の開閉がしづらくなっている.

⑥2階和室の畳下地を補強 踏むと音がなる.

見積もり結果は次週の土日にわかる見込みです.

4-13-5.水道局から水道料金等クレジット決済申込書が届く

2月12日,保有物件に水道料金等クレジット決済申込書が届きました.申込書を記入することで,クレジットカード払いができるようになります.

4-13-6.水道局へ水道料金等クレジット決済申込書を送付

2月14日,水道料金等クレジット決済申込書を記入し,送付しました.

4-13-7.リフォーム見積書の説明・契約

2月20日,リフォーム業者とリホーム代の見積もりの説明を受け,契約しました.

リフォーム内容は以下です.

①2階和室板補修 既存畳下地点検・補強(増し締め)工事 35,720円

②建具工事 浴室折戸取替(材工)カバー工法 110,000円,運搬搬入費 13,000円

③電気工事 モニターホン取替 パナソニックVL-SE30XL 22,860円,取付工事費 28,580円,雑材料費 7,150円

④電気工事 キッチン手元灯移設 10,720円

⑤洗面化粧台取替工事 洗面化粧台 オフト W600  1面鏡 54,290円,給排水配管接続改修・設置費 37,150円,解体撤去費 9,290円

⑥鍵工事 シャッター鍵交換 ディンプルキー 24,620円

その他費用・値引きお合わせて440,000円の工事になりました.

工務店への発注のため,相場より高いかもしれませんが,前回の工事では綺麗に仕上げてもらえましたし,工務店が施行管理してくれますのでこの金額で契約しました.

4-13-8.2月分の水道の利用量のお知らせが保有物件ポストに入れられていました.

2月20日,保有物件のポストに水道利用料のお知らせが届いていました.

料金は1,540円でした.

4-13-9.【悲報】工事業者が社員寮にやってくる.

2月21日午前11時,寮母さんから電話があり,工事のことでお客様が来ていると連絡を受けました.会社では副業は禁止されており,不動産を保有していることを寮母さんにバレた可能性があります.

玄関に行ってみると男性が立っており,保有物件の住所を寮母さんの前で言い始め,私はすぐに遮り,外に出るよう促しました.

話を聞くとインターネット回線工事を保有物件の私道近くで行うため,騒音が発生することを伝えにきたとのことでした.

このような形で会社関係者の耳に情報が行ってしまうことは想定外でした.

なぜ電話で事前連絡をしないのか,書面で通知しないのか,なぜ保有物件情報を他人の前で話し始めるのかなどと苛立つ性格の悪い私がいました.

今後もこのようなことがある可能性があり,寮を出ようと思いました.

4-14.入居者募集 不動産会社とのやり取り

4-14-1.不動産仲介会社

2月21日,不動産仲介会社に行って問い合わせ状況を伺ったら,2週間以内に2組(ベトナム人1組,中国人1組)の内見があり,成約とはならなかったと報告がありました.お風呂場折戸更新や洗面台更新が必要だったかもしれないとのことでした.

階段の滑り止め取り付け,押入れのフスマ紙交換,和室の洋室化,家賃の値下げを提案してもらいました.

私は「内見前に私に連絡して欲しいと伝えたのに,なぜ連絡をしないのですか.風呂場とトイレはこれからリフォーム工事があり,内見客にリフォーム予定であることを伝えたら,状況は変わったかもしれないです.」と言ってしまいました.契約が決まらない理由を不動産仲介会社のせいにする私がいました.

とりあえず,内見前は連絡を入れること,内見時に客から補修して欲しい箇所を確認することお願いしました.

2月21日は苛立ちを感じる日でした.

4-15.リフォーム その6

4-15-1.浴室折戸メーカーの現調スケジュール確定

2月22日,リフォーム業者から連絡があり,2月26日に浴室折戸のメーカーが保有物件の現地調査をするとの連絡があり,了承しました.

4-16.内見

4-16-1.内見

2月27日,賃貸仲介会社から,これから従業員立ち会いのもとお客様と内見をするとの連絡がありました.私は以下の返信を行いました.

・お客様へ修理してほしい箇所を聞き,設備交渉をしてほしいこと.
・洗面化粧台,風呂場折戸,ガレージシャッター鍵,モニターホンを更新予定であることをお客様に伝えてほしいこと.
・ブレーカーは普段落としており,照明を利用する際は,ブレーカーの電源を入れてほしいこと.

結局,入居申し込みはありませんでした.

4-17.リフォーム その7

4-17-1.リフォームスケジュール確定

3月1日,リフォーム業者から連絡があり,以下のスケジュールが確定しました.

3月2日〜6日,洗面化粧台更新,2階和室畳下地調整,モニターホンを更新,キッチン手元灯の位置変更
3月10日〜13日,風呂場折戸,ガレージシャッター鍵更新
3月14日,検査

4-17-2.リフォームスケジュールを賃貸仲介会社へ連絡

3月1日,リフォームスケジュールを賃貸仲介業者へ連絡し,リフォーム工事日は内見できないことを伝えました.

4-17-3.リフォームの進捗確認

3月3日,リフォームの進捗を確認するため,物件に行きました.

  

↑物件内は養生が施されておりました.

↑洗面化粧台が更新されていました.

4-17-4.床下収納の蓋の強度が下がる.

3月3日,物件のキッチンにある床下収納の上を踏むと,蓋が大きく沈むようになっていました.以前,DIYで補強したのですが,今回のリフォーム作業は蓋の上で行われたようで,強度が落ちていました.

これでは入居申し込みがこないため,追加工事を行おうと思いました.

4-17-5.水道料金支払い,ガス料金のお知らせ

3月3日,物件のポストにガス料金のお知らせと水道料金等納入通知書が投函されていました.

2月分のガス料金は1,387円,水道料金は1,540円でした.

ガス料金はクレジットカード払いにすでに切り替わっていました.水道料金はコンビニでその日のうちに支払いました.

4-17-6.税務署から不動産取得税に係る申告及び課税についてのお知らせが届く

3月4日,税務署から不動産取得申告書を3月23日までに申告すること,納税通知書兼納付書を4月5日に私に送付すること,納期限は2021年4月30日であること,税額は7万円であることが書類で通知されました.不動産取得申告書が同封されており,記述して送付しようと思います.

4-17-7.内見

3月5日,賃貸仲介会社からこれからお客様と内見を行うとの連絡がありました.3月5日はリフォーム工事のため内見はできないと伝えてあったはずなのですが,内見するとの連絡があったのです.そこで,本日は職人が作業している可能性があるので,注意してくださいと連絡を入れました.賃貸仲介業者とは中々コミュニケーションが取れていないと感じました.

この日も入居申し込みはありませんでした.

仲介業者からは来週3月8日月曜日午前中も内見の予約があることを教えてくれました.月曜日は入居申し込みがあるといいなと思いました.

4-18.リフォーム その8

4-18-1.床下収納の蓋補修依頼

3月5日,リフォーム業者にキッチンの床下収納の蓋を補修してほしいと連絡しました.業者からは明日までに返信をすると連絡がありました.

4-18-2.リフォームの進捗確認

3月5日,リフォームの進捗を確認するために物件に行きました.

↑モニターホンが取付けられました.

↑キッチン手元灯の位置を後退させ,吊り戸棚を開けやすくしました.

↑ガレージシャッターの交換が終わったようでした.

4-18-3.不動産取得申告書の作成,郵送

3月6日,不動産取得申告書を重要事項説明書を見ながら記入しました.その後,切手を貼って郵送する必要があったので,直接郵便局の窓口に行って普通郵便料金を払って郵送しました.

4-18-4.床下収納蓋の見積もりについて

3月6日,リフォーム業者から床下収納の見積もり金額を教えてもらう.約3万円だということで,工事をお願いすることにしました.契約を3月7日に物件内で行うことになりました.

4-18-5.現地での契約

3月7日,リフォーム業者と工事の契約を結びました.見積もり内容は以下です.

床下点検口 蓋補修 作業手間・材料費込み 28,580円

値引き含め,総合計31,000円

私は蓋補修を3日程度かけてDIYで直そうとしました.しかも上手くいきませんでした.3万円でプロにお願いできるのはお得だと思いました.

契約終了,リフォーム業者が帰ったあと,ウタマロクリーナー 400ml激落ち ダブルポイポイ メラミンスポンジ 40個入×2個セット S701を使って玄関の拭き掃除を行いました.

 

4-18-6.リフォームの進捗確認

3月11日,リフォームの進捗を確認するために物件に行きました.

 

↑風呂場の折戸が更新されました.今までローラーが振りへって開閉し辛かったのですが,新品に更新されスムーズに動くようになりました.

 

↑床下収納の蓋が更新されました.枠と補強部材・ビスは再利用され,蓋のフローリングは他の工事現場で使った余りを流用してもらいました.周囲のフローリングに違和感なく溶け込んでいます.乗っても凹みませんでした.職人様には頭が下がります.

4-18-7.水道料金のクレジットカード決済開始のお知らせ

3月11日,物件ポストに水道料金のクレジットカード決済のお知らせが届きました.

4-18-8.風呂場折戸付近へのカーテンレール追加工事をリフォーム業者に依頼

3月11日,風呂場折戸付近にカーテンレールを取り付けて欲しいとリフォーム業者に依頼しました.

↑私の物件には脱衣所がなく,家族で暮らす場合は脱衣用スペースを確保した方が良いと感じました.天井にカーテンレールを取り付け,脱衣スペースを確保しようと思いました.

4-18-9.風呂場折戸付近へのカーテンレール追加工事の費用

3月12日,リフォーム業者から連絡がありました.天井にカーテンレールをつける場合,ビスを留めるための下地が必要になり,大工さんによってクロスと石膏ボードを剥がしてレール取り付け用に下地を追加し,石膏ボードを取り付け,クロスを張り替える必要があり,13万円〜15万円の費用がかかるとのことでした.

私は材料費を安くして10万円に抑えられれば嬉しいと伝えました.するとカーテンを私がニトリ等で調達できれば安く抑えられるかもしれないとのことで,カーテンだけ私が用意することになりました.

4-18-10.リフォーム業者との現地打合せの日程調整

3月14日,リフォーム業者から連絡があり,翌日3月15日にカーテンレールの位置と見積もりの確認をすることになりました.

4-18-11.カーテンレール 位置確認

3月15日,リフォーム業者とカーテンレールの位置を確認しました.その結果,見積もり内容が変わることになりました.後日,再び電話等で見積もり金額が知らされることになりました.

4-18-12.床下収納の蓋補修の請書を受け取りました.

3月15日,リフォーム業者から床下収納の蓋補修の請書を受け取りました.蓋補修では,蓋枠,ビス,補強材は流用し,フローリングについてはキッチンのフローリングに溶け込むように他の工事現場で使っていたものを流用してもらいました.そのため,代金は31,000円となりました.自分で3日程度DIYしても直すことができなかったので,安く感じました.

4-18-13.使用水量のお知らせが物件のポストに投函される.

3月15日,3月分(2月17日〜3月15日)の使用水道量のお知らせが届く.料金は約1,600円でした.

4-18-14.リフォーム業者からカーテンレール取り付け見積もりの連絡

3月20日,リフォーム業者からカーテンレール取り付けに関する見積もりが完成したので,3月25日に現地で確認して欲しいとの連絡がありました.工事内容は,工事費と「コ」の字型カーテンレール(特注)の費用を併せて,税込70,000円とのことでした.

最初は10万円になる可能性があるとのことでしたので,70,000円で快諾しました.

寸法は800×800×800で,なんとか脱衣するスペースは確保できそうです.

3月25日にお会いする約束をしました.

4-18-15.カーテンレール見積もりの日時変更

3月24日,私の都合が悪くなり,3月25日のリフォーム業者とのカーテンレール見積もり説明を3月26日に変更してもらいました.

4-18-16.不動産会社に家賃変更依頼

3月24日,不動産会社に家賃を6.5万円から5.9万円にして欲しいとテキストメッセージを送りました.結局返信はなく,インターネットの掲載ページを見ても家賃は変更されていませんでした.この会社はいつもレスポンスは遅く,私から連絡をしないと動かない会社です.専任媒介契約は間違いでした.契約期間が過ぎたら一般媒介契約とします.折角の繁忙期を逃してしまった気分です.

4-18-17.追加工事代金支払いとカーテンレール見積もり

3月26日,リフォーム業者とのカーテンレール見積書の説明と工事代金の支払いを行いました.

カーテンレールの見積もりは以下のようになりました.

天井点検口取付(カーテンレール取付用下地調整のため) 材工 21,500円

下地補強工事 カーテンレール取付部分 材工 15,000円

カーテンレール TOSO ニューリブ コの字2400 mm 特注 12,500円 取付施工費 8,000円

雑費 養生・清掃・諸経費 1式 8,600円

合計で70,000円となりました.

施工方法は,カーテンレール取付位置付近に点検口を設置し,そこからカーテンレールの下地を補強後,ブランケットを設置し,最後にレールを取り付けます.

また,施工完了済みの追加工事の代金は以下となりました.

①2階和室板補修 既存畳下地点検・補強(増し締め)工事 35,720円

②建具工事 浴室折戸取替(材工)カバー工法 110,000円,運搬搬入費 13,000円

③電気工事 モニターホン取替 パナソニックVL-SE30XL 22,860円,取付工事費 28,580円,雑材料費 7,150円

④電気工事 キッチン手元灯移設 10,720円

⑤洗面化粧台取替工事 洗面化粧台 オフト W600  1面鏡 54,290円,給排水配管接続改修・設置費 37,150円,解体撤去費 9,290円

⑥鍵工事 シャッター鍵交換 ディンプルキー 24,620円

⑦床下点検口 蓋補修 作業手間・材料費込み 28,580円 値引き含め,総合計31,000円

合計で471,000円の支払いをクレジットカードで行いました.

打ち合わせ終了後,リフォーム業者の方に今度食事をしましょうと誘ったところ,了承されました.嬉しかったです.

4-18-18.ガスご使用量のお知らせが保有物件ポストに投函される.

3月26日,保有物件ポストにガスご使用量のお知らせが入っていることを確認しました.

2021年3月分(2月23日〜3月26日)のガス料金は1,073円でした.支払いはクレジットカード払いです.

4-19.開業,納税

4-19-1.バーチャルオフィス 住所変更

4月4日,バーチャルオフィスのワンストップビジネスセンターカスタマーセンターにメールし,住所変更とワンストップビジネスセンターが提供する住所を変更したいことを連絡しました.

4-19-2.固定資産税 納税通知書が届く

4月5日,固定資産税納税通知書が市役所から届きました.年税額合計は24,700円でした.納税通知書は第1期,第2期,第3期,第4期,全期の5枚が届きましたが,私は全期を4月11日に支払いました.

4-19-3.専任媒介契約を結んでいた不動産会社から約35日ぶりに連絡がくる

4月6日,専任媒介契約を結んでいた不動産会社から約35日ぶりに連絡がありました.私は携帯電話のショートメールを使用して連絡をとっていたのですが,不動産会社側の携帯電話の受信に問題があったようでした.

引き続き,一般媒介で募集してくれることになりました.しかし,後日スーもなどをみると私の物件情報は消えていたので,あまり熱心に私の物件に取り組んでいないように見えました.

4-19-4.不動産所得税の納税通知書が届く

4月7日,不動産所得税納税通知書が都道府県から届きました.合計税額は70,000円でした.私は4月11日にコンビニで支払いました.

4-19-5.リフォーム業者から連絡がくる

4月10日,リフォーム業者からカーテンレール材料の納品が4月15日になるとの連絡がありました.取り付けの日程は後日連絡するとのことでした.

4-20.入居者募集 一般媒介契約

4-20-1.不動産仲介会社を複数訪問

4月10日,専任媒介契約期間が切れ,他業者と自由に一般媒介契約を結べるようになったので,複数の不動産会社を訪問することにしました.3月までは物件の近くに住んでいたのですが,4月から転勤により遠方に住むことになりました.そのため,公共交通機関で午前中に移動し,午後から不動産会社を訪問しました.

不動産屋さんに入店する際のセリフは以下のように決めていました.
「私は〜町にある戸建のオーナーなのですが,入居者募集を依頼したく来ました.物件の詳細はこのチラシに記述しています.」

最初に大きなターミナルにある不動産会社に行き,チラシを配布しました.この不動産会社は私の物件から離れてはいましたが,チラシを受け取ってくれました.

次に物件付近にあるターミナル付近の不動産会社を複数訪問し,チラシを配りました.

最後に,物件の最寄駅付近の不動産会社を訪問しました.

不動産会社訪問中に,チラシに短期解約の条項がないとの指摘を複数受けました.条項を設けないと,短期解約された際に,広告料ADを回収できず,トラブルになるとのことでした.そこで,モスバーガーに行って持参したパソコンでチラシを編集し,「半年未満での解約:違約金 家賃2ヶ月分,一年未満の解約:違約金 家賃1ヶ月分」と追記し,セブンイレブンで印刷しました.

センチュリー21を2店舗訪問したのですが,2店舗目を訪問した頃には,既にグループ内でメールによって私の物件情報が拡散されており,「既に伺っておりますよ!」と言われました.

また,既に私の物件を内覧したことがある業者も複数いました.しかし,私の物件を知らない業者も多く,徹底的に周知しようと思いました.

多くの業者が物件のガレージの高さが低く,軽自動車で駐車できない点を欠点に挙げました.

駐車場の欠点以外については,業者の反応は良好で,家賃は安く設定されていると言う業者が多かったです.

不動産業者には,入居者が決まらない場合は段階的に家賃を下げると伝えました.

その日は物件内に宿泊しました.畳の上で寝たのですが,硬く,よく眠れませんでした.試しに風呂に入ってみました.気持ちよかったです.

4月11日も不動産会社を訪問し,一般媒介契約で入居者募集をお願いしました.

途中まではUSBメモリーで写真データを渡していたのですが,コンピューターウィルスが心配なので,途中からチラシのみ配布に切り替えました.

エイブルに訪問した際,賃貸借媒介契約書と特別依頼広告申込書に住所と氏名を書いて押印してほしいと言われたため,帰宅後に郵送することにしました.

また,私が専任媒介をお願いしていた店舗はエイブル(フランチャイズ)だったのですが,この日訪れた店舗には私の物件情報は来ていないようでした.話を聞くと,専任媒介契約をした会社はフランチャイズ店で,この日に訪問した店舗は直営店のため,情報が来ていなかったようでした.

4月10日に訪問した会社が翌日11日には,早速広告をインターネットに掲載してくれました.嬉しいです.

さらに,10日に入居者募集をお願いした別の不動産会社が,早速11日に物件を訪問してくれました. 物件の前でたまたま居合わせたので,室内を案内しました.

全部で15件の不動産会社を訪問し,帰宅しました.

4-20-2.不動産会社からの物件写真撮影の連絡

4月12日,午前・午後に1社ずつ不動産会社から電話があり,これから写真撮影のため物件内に入るとの連絡を受けました.

入居者募集にたくさんの人達が協力してくれて嬉しかったです.

4-145.エイブル賃貸借媒介契約書と特別依頼広告申込書の作成

4月12日,エイブル賃貸借媒介契約書と特別依頼広告申込書に住所,氏名,電話番号を記入し,郵送する準備を行いました.

4-146.火災保険会社 住所変更

4月17日,自宅住所が変わったので火災保険会社に申告している自宅住所をインターネットを通じて変更しました.

4-147.空室の問い合わせ

4月17日,センチュリー21の店舗から「物件はまだ空室ですか?」と電話問い合わせがあり,「はい!,空室です!」と答えました.

4-148.4ワンストップビジネスセンター

4月17日,以前(4月4日)にワンストップビジネスセンターへ住所変更の連絡をした件について,ワンストップビジネスセンターから返信が届いていたので,返信しました.

自宅住所を変更する件は承諾されそうです.しかし,利用店舗(貸してもらっている住所)変更については,原則契約期間の6ヶ月後まで変更できないようでした.そこで,契約期間後に利用店舗を変更することとしました.もし利用店舗を短期で変えたい場合は,利用中の店舗を解約し,新たな店舗を契約する手段がありますが,先払いした利用料は戻ってこないので,店舗変更は待つことにしました.

4-149.不動産登記簿の住所変更

不動産登記簿の住所変更のやり方…登記費用についても解説を参考に保有物件登記簿の住所変更に取り組みました.

まずは現在住んでいる市町村の住民票を入手します.(4月17日の時点で住民票は役所で入手済み)

次に,インターネット経由(登記情報提供サービス)で登記簿謄本を入手しました.

そして,法務局のホームページから「10)登記名義人住所・氏名変更登記申請書(住所移転の場合)」の様式をダウンロードして記入しました.

書類の提出先は不動産の所在地を管轄する法務局に提出する必要がありますので,法務局の管轄のご案内を参考にしました.

郵便局(土日でも営業しているゆうゆう窓口)で収入印紙を購入しました.

【実際にやってみた】土日にゆうゆう窓口で収入印紙は買えるのか.

登録免許税納付用台紙テンプレートと収入印紙の貼り方を解説!を参考に登記申請書に収入印紙を直接貼りました.

封筒に登記申請書(収入印紙付き),住民票を封筒に入れ,4月18日に管轄の法務局に送付しました.封筒には「不動産登記申請書在中」と書きました.

4-150.空室の問い合わせ

4月20日,エイブルFCの店舗から「物件はまだ空室ですか?」と電話問い合わせがあり,「はい!,空室です!」と答えました.さらに家賃を5,000円まで値引き可能であることも伝えました.

4-151.不動産登記簿の住所変更 簡易書留用返信用封筒の催促

4月22日,登記申請書を郵送した法務局から電話があり,登記完了証を送付するための封筒(簡易書留対応)を送付してほしいとの電話がありました.簡易書留料金分の切手を貼って送付すると返答しました.

4-152.空室の問い合わせ

4月23日,不動産会社から空室の物件問い合わせがありました.まだ問い合わせ段階で,内見があるかどうかはわからないとのことでした.

4-153.火災保険会社から住所変更手続き完了通知が届く

4月23日,住所変更手続きを行なっていた火災保険会社から住所変更手続き完了通知が届きました.

4-154.リフォーム業者から工事が終了したことが連絡される.

4月24日,リフォーム業者からカーテンレールの取り付け,社内検査が終了したことが連絡されました.

5月1日に立会い検査をすることになりました.

4-155.家賃引き下げ

4月27日,入居募集依頼をかけている不動産会社に家賃を6,000円引き下げることをメールで伝えました.

数時間後にはインターネット上の保有物件情報にある家賃が変更されました.

4-156.インターネット上の物件情報が間違っている

4月27日,SUUMOに掲載されている保有物件情報の広さが間違っていることに気づきました.

不動産会社に修正依頼をメールでお願いしました.

https://twitter.com/takotsubo7/status/1387009322526285824

4-157.登記完了証が届く

4月29日,簡易書留で登記完了証が届きました.登記簿謄本の住所変更が完了しました.

4-158.入居申し込みが連絡される

4月29日,入居申し込みがあったことが不動産会社から連絡されました.入居者との契約書の書式,火災保険,保証会社の指定はあるか質問され,初めてのため御社がよく使うものを使用したいですと答えました.

4-159.空室問い合わせ

4月29日,入居申し込み連絡の後,別の不動産会社から空室の問い合わせがありました.現在入居申し込みが1件あり,御社の案件は2番手になる可能性がありますと伝えました.

4-160.入居者希望者からの入居申込書,保証会社承認通知書,身分証の控えが不動産会社からメール送付される.

4月30日,入居者付けをしてくれた不動産会社か入居申込書,保証会社承認通知書,身分証の控えが送られてきました.

保証会社承認通知書を見ると,審査は1日で終了していたようでした.

書類を確認し,賃貸契約を結ぶことにしました.

また,電話連絡があり,初月の家賃は入居した日数のみにしてほしいとのことでしたので,同意しました.

また,以下の質問をしました.

・物件の管理をお願いすることはできますか.
可能な場合,管理内容と管理費用(希望は家賃の4%)を教えていただけないでしょうか.

・鍵交換をお願いできないでしょうか.

・AD(広告費),仲介料,鍵交換の支払方法を教えてください.

・家賃保証会社さんの今回の保証内容がわかる資料があればメールで送付してほしいです.

4-161.入居申し込みキャンセル

5月1日,入居キャンセルの連絡がありました.理由として,諸事情により申し込み者が引越しを辞めたからと言うことでした.

他の不動産会社に募集停止の連絡をしなかったので良かったと思いました.

4-162.空室問い合わせ

5月1日,不動産会社から空室の物件問い合わせがありました.現在空室であることを伝えました.

4-163.物件掃き掃除

5月1日,物件の掃き掃除,拭き掃除,草むしりを行いました.

4-164.カーテンレール取付完了

5月1日,カーテンレールの取付が完了しましたので,リフォーム業者と立ち会いを行いました.

   

4-165.空室問い合わせがあった

5月8日,不動産仲介会社から空室問い合わせがありました.

4-166.物件購入の仲介をしてくれた不動産会社から物件紹介連絡があった

5月9日,以前物件購入の仲介をしてくれた不動産会社から,売り物件の紹介がありました.

今回はキャッシュが貯まっていないので購入しないと連絡しました.

頭金用のお金があれば買いたかったと思いました.

4-167.内見の連絡

5月10日,5月8日に空室問い合わせをした不動産会社がお客様と内見をするとの連絡がありました.

4-168.家賃交渉

5月11日,前日に内見したお客様から家賃交渉がありました.私は5,000円引き下げることができますと伝えました.

4-169.諸費用等の確認連絡

5月11日,敷金・礼金等の諸費用の確認連絡がありました.また,地デジは使えるのかという質問がありました.使えない場合は私が工事代を持つことを伝えました.

4-170.入居申し込み

5月11日,入居申し込みがありました.家賃保証会社による審査が始まりました.

4-171.家賃保証会社の審査が通りませんでした

5月14日,家賃保証会社の審査が通りませんでした.

今回の入居希望者は色々なところで滞納を繰り返しているとのことでした.滞納の可能性を回避できましたので,保証会社は偉大だと思いました.

約3週間で2件の入居申し込みがあり,2件ともキャンセルとなるなんて想定していませんでした.

4-172.家賃引き下げ

5月24日,入居募集依頼をかけている不動産会社(メールアドレスを知っている約10社)に家賃を5,000円引き下げることをメールで伝えました.

数時間後にはインターネット上の保有物件情報にある家賃が変更されました.

4-173.4空室の問い合わせがあった

5月28日,不動産仲介会社から空室の問い合わせがありました.これからお客様と内見に行くとの連絡でした.

約1時間後,内見をしたお客様から入居申し込みがありました.嬉しかったです.

入居申し込みのため,部屋止めをお願いしたいとのことでした.

そして,家賃保証会社へ申し込み,これから審査してもらうとのことでした.

4-174.部屋止め中であるが,他の不動産会社から空室問い合わせがあった

5月28日,入居申込から約1時間後,物件の部屋止め中でしたが,他の不動産会社から空室の問い合わせがありました.

現在入居申し込みが入っており,保証会社の審査中で,御社は2番手になりますと伝えました.

4-175.家賃保証会社の審査状況を不動産会社に問い合わせる

5月28日,部屋止め中ではあるが他の不動産会社から空室の問い合わせがあったため,家賃保証会社の審査状況について問い合わせました.

賃貸不動産会社からは5月29日には審査結果が判明する予定であると教えられました.

4-176.家賃保証会社の審査が通過する

5月29日,家賃保証会社の審査が通ったとの連絡が不動産仲介会社から連絡がありました.

保証決定通知書もPDFで送付されました.

通知書に記載されている保証内容について,分からなかった点があったので,保証会社のパンフレットを送付してもらいました.

4-177.賃貸借契約書雛形(PDF版)をメールで受け取る

5月30日,賃貸借契約書雛形(PDF版)を不動産仲介会社からメール経由で受け取りました.

4-178.4特約条文確定,保証契約プランの確認

5月31日,「本契約は貸主指定の保証会社(XXX会社)に加入することを条件とし契約期間中は継続して加入、更新することとする」という条文にし,保証会社が倒産しても他の保証会社に加入するようにしました.

また,保証契約プランの確認を行い,どの程度まで保証されるか確認しました.

4-179.家賃振り込み用口座番号を不動産会社に教える

5月31日,不動産会社に家賃振り込み用口座を伝えました.

4-180.賃貸借契約書の雛型(修正版)をPDF版で受け取る

5月31日.不動産会社から修正した賃貸借契約書の雛型(PDF版)をメール経由で受け取り,全て読む.

4-181.玄関鍵交換の見積もり結果

5月31日,管理会社から玄関鍵の見積もり額を教えてもらいました.金額は3万3千円でした.2万円を希望していたので,少し驚きました.保有物件に取り付けられている鍵はディンプルシリンダーと呼ばれるもので,高額であることを教えてもらいました.以前別の工務店に見積もりをお願いした時は,5万円だったので,3万3千円で行ってもらうことにしました.

4-182.火災報知器取り付け工事依頼

5月31日,管理会社に火災報知器取り付け工事を依頼しました.保有物件には火災報知器は一つもついておらず危険なため,寝室になりえる場所3箇所に取り付けたいと管理会社に伝えました.

4-183.電気,水道,ガスの解約

5月31日,保有物件の電気,水道,ガスの解約をインターネット経由で行いました.立ち会いは必要ありませんでした.入居者の入居予定日前日に解約することとしました.

4-184.管理会社から建物管理委託契約書 兼重要事項説明書(集金代行型)の雛形をメールで受け取る

5月31日,管理会社から管理契約書の雛形をメールで受け取りました.契約書を読み,以下の質問をメールと電話で行いました.

質問:契約書は2021年から2023年までの2年間となっているが,途中で解約した場合の解約料・違約金はあるか.
回答:解約料・違約金はない.3ヶ月前に解約の予告をするよう契約書に書いてある.
質問:もし物件の売却により契約解約までに3ヶ月の猶予がない場合はどうなるのか.
回答:売却の場合は仕方ないので3ヶ月の猶予は必要ない.

質問:入居者が退去した場合,入居者募集を他の不動産会社に依頼して良いか.依頼してはいけない場合,管理会社の方で大手不動産会社にも入居者募集を周知してくれるか.
回答:入居者募集は管理会社が行う.大手不動産会社含め,他の不動産会社にも入居募集を周知する.

4-185.鍵交換が行われる日時決定,管理会社と現地で会う約束をする

6月1日,管理会社から連絡があり,鍵交換は6月3日に行われることが決定しました.管理契約書を管理会社から私に郵送されることも決定しました.6月5日に現地で新しい鍵と管理契約書の受け渡しを行うことが決定しました.

4-186.不動産仲介会社から入居は確実であると連絡が入る.

6月3日,2度の入居キャンセルを経験していたため,不動産仲介会社に入居は確実か問い合わせたところ,確実であるとの回答を得ました.

4-187.管理会社から建物管理委託契約書 兼重要事項説明書(集金代行型)が郵送される.

6月3日,管理会社から管理契約書(原本)が届きました.

4-188.入居者募集終了のお知らせを,入居者募集依頼をしていた不動産会社に送付する.

6月3日,鍵交換が行われる日であり,自由にキーボックスのキーを使って内見できない状態となるため,入居者募集を依頼していた複数の不動産会社に入居者募集終了のお知らせをメールで送付しました.

4-189.賃貸契約書その他書類が揃ったことが,不動産仲介会社から知らされる.

6月4日,入居者側の賃貸契約書その他書類が揃ったとの連絡が不動産仲介会社から連絡されました.6月5日に店舗で契約書へのサイン・捺印を行うことを伝えました.

4-190.建物管理委託契約書 兼重要事項説明書(集金代行型)に署名・捺印する.

6月5日,管理会社から届いていた管理契約書(原本)に署名・捺印しました.

契約書への捺印箇所については,基本契約書(業務委託契約書)の印鑑はどこに押せばいいの?という記事を参考に,1ページ目の収入印紙左上,製本部分上部,氏名欄に捺印しました.契約書は2部作成し,2部とも捺印箇所は同じです.

4-191.鍵・契約書の受け渡し

6月5日,保有物件現地で管理会社の担当者から玄関鍵を受け取りました.また,署名・捺印した管理契約書を2部の内,1部を渡しました.

途中,他の不動産仲介会社の担当者が物件に来て,入居者募集の看板を取り外して行きました.また,物件に看板を取り付けたままの会社もありましたので,管理会社の担当者が看板の取り外しに来るよう電話連絡してくれました.

4-192.火災報知機取り付け,消火器設置

6月5日,火災報知機の取り付けと消火器設置を行いました.

火災報知機取り付け

ホーチキ 火災警報器 ホワイトアイボリー 煙式 3個入 音声タイプ(煙式) SS-2LT-10HCP3という火災報知機を購入しました.

↓壁にネジを取り付けるには,壁の下地を見つけてネジを取り付ける必要があるため,下地発見用の道具シンワ測定(Shinwa Sokutei) 下地センサー Home 79151, シンワ測定(Shinwa Sokutei) 下地探し どこ太 Basic 35mm 石膏ボード用の針式の下地探し マグネット付 79025を購入しました.

  

↓まず,壁の下地を見つけるために,下地センサーを使って下地のおおよその位置を探ります.下地センサーに付属する電池は包装されているので包装を取り外し,壁に当てて下地を探しました.

 

   

その後,針式下地探しを使って物理的に針を刺して下地を探しました.

↑下地がある場合は上記右写真のように刺さりませんが,下地がなければ左写真のように深く刺さります.

↑下地に金属がある場合は,針式下地探しの磁石が反応します.

  

↑下地があると思われる箇所にキリで穴をあけ,ドライバーでネジを取り付けました.

  

↑火災報知機を使える状態にします.テストボタンを1秒程度長押しし,「ピ!監視を始めます」という音声が流れたら取り付けられます.私は念の為,正常に動作しているか確認するため,テストボタンをもう一度押してみました.「ピー,ピー,ピー,火事です,火事です,正常です.」という音声が流れたので,正常であることがわかりました.

テスト後,壁に取り付けました.

          

↑木の柱がある場合は,下地探しを使わず,そのままキリで穴をあけてネジを取り付け,火災報知機を使える状態にした後に取り付けました.

  

↑消火器はキッチンと寝室になりそうな和室に設置しました.

4-193.不動産仲介会社店舗で賃貸契約書へ署名・捺印

6月5日,不動産仲介店舗に行き,賃貸借契約書へ署名・捺印しました.また,賃貸借契約書,入居者全員の顔写真,入居者の住民票,連帯保証人の印鑑登録証明書,家賃保証会社の保証委託契約書,火災保険申込書を受け取りました.

不動産仲介会社に支払う広告料については,広告料と鍵交換代金の合計から前家賃を差し引いて,メールで請求書を送付すると伝えられました.請求書に書いてある銀行口座に振り込むことになりました.

4-194.2021年度 地方税決定通知書が届く

6月18日,出社すると「親展 2021年度 地方税決定通知書」と書かれた封筒が机に置かれていました.

封筒を開封すると,市町村長からの「給与所得等に係る市民税・都道府県民税 特別徴収税額の決定・変更通知書(納税義務者用)」が入っていました.

所得や「主たる給与以外の合算所得区分」の部分がシールによって隠されており,「事業主の方は,このシールをはがさずに,従業員の方にお渡しください.」「このシールは再度貼付けすることはできません.」と書いてあります.

そして,めくってみると,不動産の項目に星印がついていました.不動産を購入・開業したためについたものです.このシールがなければ,不動産投資は会社にばれていたでしょう.昔はシールは無かったようですが,現在は地方税決定通知書にシールが貼ってあり,不動産投資はバレない状態になっています.

4-195.管理会社に先月6月分の明細はもらえるのか連絡する

7月6日,管理会社に6月分の前家賃,広告費,鍵交換代金の明細をもらえるのか,メールを送付しました.

すると,電話連絡があり,前家賃と広告費の明細と支払いは賃貸仲介店の担当者に対応させること,鍵交換代金は管理会社が明細を発行することを教えてもらいました.

4-196.賃貸仲介店の担当者へ連絡

7月9日,賃貸仲介店に6月分の前家賃,広告費の明細・請求書の催促メールを送付しました.

すると,7月9日中に明細を作ってメール送付するとの返信があり,夕方に明細書を広告料請求書が送付されました.

前家賃は6月7日〜6月30日分の約4万円,広告費は約10万円,トータルで約6万円の請求書となりました.

4-197.家賃振り込み日の確認

7月12日,管理会社にいつ家賃が振り込まれるのか問い合わせました.入居者様は「住宅確保給付金」を利用して家賃を払うため,入居者を介さず直接管理会社の口座に家賃が送金されることになっており,着金予定日は7月15日であり,その日以降に私の口座に送金するとのことでした.

4-198.広告料振り込み

7月12日,賃貸仲介店から受け取った請求書を元に広告料を送金しました.送金先は請求書に書いてありましたのでそちらに送付しました.

7月13日に,広告料を送金したことを賃貸仲介店にメールで連絡しました.

4-199.行政から家賃が送金されたか確認

7月15日17時ごろ,行政から家賃が送金されたかを聞くため,管理会社へ電話しました.経理に確認するため7月17日に改めて連絡するとのことでした.

4-200.賃貸仲介店から入金確認の連絡を受け取る

7月16日,賃貸仲介店から入金確認の連絡と,領収書を郵送したことを伝えられる.

4-201.賃貸仲介店からの領収書が届く

7月17日,賃貸仲介店から広告料の領収書が届く.

4-202.行政から家賃が送金されたか再度確認

7月17日17時ごろ,行政から家賃が送金されたかを聞くため,管理会社へ電話しました.その結果,7月15日に家賃が振り込まれたとのことでした.私に送金する日は7月20日になるとのことでした.家賃が送金される確約を得られて嬉しかったです.今後は毎月20日に家賃を送金するとのことでした.また,「住宅確保給付金」は最大3ヶ月まで支給されるので,それ以降はどのように家賃が支払われるのか聞いたところ,月末に入居者様が直接管理会社へ振り込み,翌月20日に管理会社から私に送金する流れになると教えてもらいました.

4-203.家賃が振り込まれていることを確認

7月20日,銀行口座に家賃が振り込まれているのを確認しました.これで不動産投資家を名乗れそうです.非常に嬉しかったです.

4-203.家賃が振り込まれていることを確認

7月22日,管理会社から収支に関する明細が届く.家賃と管理費が記載されていました.また,1〜2億円程度の収益物件のチラシも入っていました.「そうか,管理会社を通じて大型の収益物件は紹介されるのか」と思いました.

4-204.管理会社にお中元を送る

7月25日,管理会社向けのお中元をインターネットで注文し,直送することにしました.

4-205.管理会社に鍵交換代の請求書を要求する

7月31日,物件の鍵交換代を支払っていないことに気づき,管理会社に請求書を要求しました.その際,お中元のお礼を言われました.

4-206.家賃が振り込まれていることを確認

8月20日,銀行口座に家賃が振り込まれているのを確認しました.特に入居者からのクレームはなく,何もせずともお金が入金される状態です.

4-207.管理会社から家賃と管理費に関する明細が郵送される

8月21日,管理会社から入出金に関する明細とオーナーチェンジのマンションの案内が届きました.値段は8,000万円から2億円.まだまだ手が届かない物件です.

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