【実際にやってみた】収益物件の購入手順(サイトでの物件探し,内見申し込み方法,買い付け,契約等)




【実際にやってみた】収益物件の購入手順 (サイトでの物件探し,内見申し込み方法,現金買い付け,契約等)

皆さんの中には,不動産投資に興味があるけど,物件の探し方,買い方がわからないと思う人はいるのではないでしょうか.

今回は私が初めて収益物件(戸建)を現金で買った時の手順をご紹介します.

この記事では,不動産購入までの具体的な流れを知ることができます.

収益物件の購入手順

不動産投資準備の勉強

2020年10月 両学長の戸建て投資に関する動画を見ました.サファー薬剤師さんみわさんの動画も参考にしました.

現金の確保

11月1日,現金を確保するため株の半数を売却しました.

11月6日,保有する米国株を全て売り払い,現金を確保しました.

収益物件の検索

11月4日,アットホームで450万円の長屋を発見しました.大統領選挙により,米国株価が暴騰しました.保有米国株式を半分に減らしていたため,少し悔しい気持ちになりました.

物件販売を仲介している不動産会社に電話

11月5日,勇気を出して不動産屋さんに電話しました.450万円の物件について内覧の予約ができました.11月7日に内覧.現地集合.

11月6日 590万円の戸建を発見.前日とは違う不動産業者に電話し,内覧の予約を電話でしました.

その際,「現金で購入しますか」と質問され,「はい」と答えました.

後に知ったのですが,コロナの影響で売主が現金を必要としており,融資ではなく現金購入を希望していたようです.

内覧(内見)

サファー薬剤師さんがLINEノートで公開している,購入前のチェックシートを印刷し,内覧に持っていく準備をしました.

みわさんの動画を参考に,かび臭さ,ドア・窓・フスマの開け閉めの可否,値段交渉は可能かも内覧時に確認することに決めました.

450万円の物件

11月7日,午前10時に450万円の長屋を内覧しました.収益物件としては不適格で,リフォーム に300万円程度かかると教えられました.450万円ではなく150万円が適格であるとも教えられました.

湿気が溜まっているようで,床は非常に柔らかく,抜けるかもしれないと思いました.長屋で壁が共有であり,隣に住む子供の声と足音が聞こえました.

長屋は収益物件として選ばない方がいいと営業マンから教えられました.

キッチンは撤去されており,新設するには20万円かかる,トイレも交換する必要がありました.

ドアやフスマ,窓の開閉はできるようで,物件の傾きは感じられませんでした.

残地物が多少ありました.キティーちゃんの絵柄が描かれているものが置いてあり,子供も住んでいたのではないかと思いました.

なぜ売主が手放そうとしているのか聞いてみると,詳しくはわからないが相続の可能性はあると教えてもらいました.

営業マンから,収益物件を選んで斡旋してくれるリフォーム業者の電話番号を教えてもらいましたが,不動産投資は初めてだったため,利用はしませんでした.

今回は実際に不動産業者と会って話をしたのは初めてでした.人生の経験値が増えたような気がしました.

590万円の物件

午後2時,590万円の物件の内見を行いました.

13時に物件周辺に到着し,周囲の様子を確認しました.まず月極駐車場があるか確認し,物件から170 m離れた場所に月極駐車場があることを確認しました.

物件から駅まで実際に歩いたところ約15分かかることがわかりました.

周囲の物件は,ほとんど空き家がない状態のようで,人口密集地のようでした.

13時50分,仲介業者の方と接触し,早速物件の中に入りました.

玄関の扉は新品に交換されていました.

トイレも新品に交換されていました.

雨漏りの形跡がありましたが,現在の持ち主が既にリフォームで修復し,雨漏りの跡だけが残っている状態でした.

傾きは感じられず,フスマや扉は開け閉めできました.

シロアリの被害もないようでした.

給湯器は新しいようだったが,ドレン配管が洗面台の流し部分に刺さっており,下水配管や洗面台の下にきちんと接続する工事が必要であると感じました.

また,洗濯機置き場を確認できませんでした.(後日,2階ベランダに専用の置き場があることを確認しました.)

物件は二年前に現在の持ち主が収益目当てで購入.賃貸に出すためにリフォームを行なったが,コロナショックの影響で急遽現金が必要になり,損害は出るが仕方なく売り出した物件であると教えられました.

内見の予約をした際「現金で購入しますか」と仲介業者が聞いてきたのはこのためであったと気がつきました.

そして,指値ができるかもしれないと思いました.

路線価を使って独自に土地値を計算した結果,約440万円程度であることは分かっており,これに売主が実施したリホームの代金を入れると590万円でも高くはないと思いました.

仲介業者さんから家賃相場はいくらになると思うかと尋ねられ,スーモで調べた結果6万円だと思うと答えると,ほぼ合っていると教えてもらいました.

家賃相場は約6.5万円,周囲は持ち家よりも賃貸が目立ち,ファミリーというより定年を迎えた人が家を借りて住んでいる傾向があると教えてもらいました.

この物件の隣に住んでいる人も,仕事をやめた後,家を借り,犬と暮らしていると教えられました.

物件周辺は人口が多く,6.5万円で募集すると埋まる可能性があると教えてもらいました.

物件の隣には,別業者がリホームした家も売り出されており,780万円で売り出されていると仲介業者から教えられました.

内見の予定は来週も1組あるが,買付証明書を書けば,来週の内見は断り,売主と交渉に入ると言ってもらいました.

現金を用意して,早く動けば買付しやすく,非常に強いことを学びました.もし融資で借りようとすれば,審査に時間がかかり,今回は買付ができなかったと思われます.

現金を必要としている売主であったので,現金を持っている私は有利な状況で交渉できていると思いました.

利回りを約14%にしたいため,550万円で買いたい!と仲介業者さんに伝えたところ,その方は少し考えた後,「頑張って交渉してみます」と答えてくれました.

その場で買付証明書と一般媒介契約書にサインしました.

「550万円で売主に交渉しますが,550万円で承諾が得られた後にキャンセルすることはしないようにしてください」と念押しされました.

買付証明書へのサインは,購入する強い意志の表すものであることを学びました.

内見は14時30分に終了しました.

16時30分,仲介業者から電話があり,550万円で売主から承諾を得たことを伝えられました.11月15日に契約を結ぶことを約束しました.

11月15日に用意するものは,免許証,認印,手付金50万円,印紙代0.5万円,仲介手数料半金123,750円であると伝えられました.

本当に私の購入する物件に入居者が現れるのか不安でした.もし入居希望者が現れなければ,安い金額で損切りするかもしれないと思いました.アパートやマンションに比べれば大した金額ではなく,立ち直ることは可能ですが,なんとか入居者を付けたいと思いました.

学生の時は,大家になるとは思ってもいませんでした.

手付金支払い日 当日

11月15日の午前中に手付金,仲介料金用の現金をATMから下ろしました.

16時,不動産屋さんに到着.初めて一人で不動産屋さんに入りました.

受付の人に,契約しに来たことを伝えると,応接室に案内されました.

契約関係の書類の読み合わせを行いました.その後,売主さんと対面をしました.

売主さんからはどうしても現金が必要になったと教えられました.綺麗な部屋だったでしょう?と聞かれました.

実際,リフォーム後の戸建てだったので綺麗でした.

売主さんとも契約書の読み合わせを行いました.その後,手付金(封筒入り)を実際に売主さんに手渡ししました.

契約書関係書類約10枚程度にサイン,押印しました.収入印紙への割印も行いました,

火災保険の案内を受け取りました.

契約書関係書類一式を受け取りました.

次回は12月4日に現金500万円を持参し,再び売主とお会いする約束をしました.

帰りに仲介さんからバスタオルを受け取りました.

17時40分ごろに終了し,帰宅しました.

今回受け取った書類は以下でした.

不動産売買契約書,重要事項説明書,重要事項添付資料,媒介契約書,支払い約定書,付帯設備表,物件状況確認書,火災保険見積もり,所有権移転登記見積もり,次回必要書類一覧(住民票,印鑑,身分証明書).

ガス,電気,水道の契約については,物件を引き渡し後,自分で電話して契約できることを教えてもらいました.

決済日の変更願い

11月24日 決済日12月4日を12月3日に日程調整して欲しいと私から不動産屋さんへ電話連絡しました.売主さんから了承を得ました.

決済の案内書,残代金精算書が郵送で届く

11月24日 決済の案内,残代金精算書が郵送で届く.

残代金精算書には次回の持ち物が記載されていました.

物件残代金5,000,000円(売主へ支払う)

固定資産税等(日割)8,104円(売主へ支払う)

司法書士,登記費用159,400円(司法書士へ支払う)

仲介残手数料123,750円(不動産仲介会社へ支払う)

合計5,291,186円

上記の金額を封筒に分けて小銭を含めて12月3日の決済日までに用意します.

小銭引出はゆうちょ銀行ATMを使用して用意しました.

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仲介会社へ持っていくお菓子を予約する(必要はない)

11月26日お世話になった仲介社会へのお礼として,お菓子(函館山)を予約しました.

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現金を引き出す

現金支払い用に,ATMで200万円を引き出しました.

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新しい決済の案内,残代金精算書が郵送で届く

11月28日,決済日を12月3日に変更したため,新しい決済の案内・残代金精算書が郵送で届きました.

決済日

12月3日,不動産仲介会社へ現金を持参して向かいました.

大量の現金を持ち歩くことになるので,タクシーや自家用車を利用するのがいいかもしれません.

当日はタクシーで向かおうとしたのですが,タクシー会社に配車依頼をしたところ,空いているタクシーがなく,急遽タイムズカーシェアを利用して不動産屋さんへ向かいました.

乗りたい時にすぐ利用できるタイムズカーシェアが近くにあって助かりました.

↓タイムズカーシェアについて書いた記事です.

タイムズカーシェア 予約したらすぐ車に乗れるの?予約後最短で何分かかるか,実際に予約して乗ってみた.

不動産会社には,仲介を担当した不動産会社社員,売主と売主の同行者,司法書士,私の5人が一つのテーブルを囲んでやりとりをしました.

まず最初に売主と司法書士が登記について手続きを行って登記費用を支払っていました.その後売主は不動産会社に仲介料を支払いました.

私は,司法書士の方から登記に関する説明を受け,委任状にサインをしました.その後,登記費用を支払いました.

次に,私は売主に500万円を手渡しました.

500万円は不動産会社で用意した枚数を数える機械で確認されました.

その後,固定資産税を売主に支払い,最後に仲介料を不動産会社に支払いました.

司法書士と売主は退席し,決済は終了しました.

最後に,火災保険の申し込みを行い,その日の手続きは全て終了しました.

不動産会社の人にリフォーム業者を紹介して欲しいと頼み込み,手配をしてくれることになりました.

帰り際,お菓子を手渡しました.

「また戸建を買い増すつもりです.同じ価格帯のもを買いたいと思います.次は頭金100万円を用意してノンバンクの事業用融資を使いたいと思います.今後もよろしくお願いします.」と伝えて帰宅しました.

まとめ

「不動産投資準備の勉強→現金の確保→収益物件の検索→物件販売を仲介している不動産会社に電話→内覧(内見)→手付金支払い→決済」の順で実際に買い付けを行い,無事に購入できました.

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